아파트 하자보수가 제대로 진행되지 않는다면 어떻게 해야 할까. 하자보수를 해주겠다는 건설사를 믿고 조금 더 기다려볼까? 소송을 진행할까? 입주민들 사이에 의견이 엇갈릴 수 있다.

소송을 고려하고 있다면 일정한 시일 내에 결정을 내려 권리를 행사해야 한다. 법령에서 규정하고 있는 제척기간 때문이다. 집합건물법 제9조와 각 시행령에서는 (하자)담보책임의 존속기간을 규정하고 있다. 마감공사의 하자 2년, 목공사, 창호공사 및 조경공사 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자 5년, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 10년이다. 

제척기간이란 법률적인 권리를 행사할 수 있는 기간이다. 그 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 권리는 소멸한다. 즉, 2년차, 3년차, 5년차, 10년차 하자의 발생 시 그 기간 안에 담보책임을 묻는 법률적 행위, 이행청구의 최고나 소의 제기를 하지 않으면 해당 하자에 대해 손해배상을 구할 수 있는 권리를 상실한다. 

이행의 청구는 소를 제기하는 방법으로만 하는 것은 아니다. 그러나 담보책임을 추궁하는 이행의 청구는 하자마다, 구분소유자마다 별도로 해야 한다. 그러므로 전문적인 하자진단기관에서 하자진단을 해 모든 하자를 적출한 후 모든 구분소유자가 이행청구를 하거나 또는 입주자대표회의에 채권양도를 해 입대의가 이행청구를 해야 한다. 

일반적으로 알고 있는 권리소멸 사유로 소멸시효가 있다. 사실상 모든 권리에 대해 적용되는 권리소멸 사유다. 소멸시효의 기간은 원칙적으로 일반적인 민사채권은 10년, 법률상 상인간의 채권인 상사채권은 5년이다. 소멸시효는 소의 제기, 채무의 승인 등 특별한 사유가 있으면 중단돼 그 사유가 소멸한 때로부터 다시 진행한다. 

이에 반해 제척기간은 법률관계를 빨리 확정할 필요가 있는 경우에 개별적인 권리에 대해 규정하는 것이다. 소멸시효와 달리 중단 사유가 없다. 제척기간이 경과하면 권리가 절대적으로 소멸한다. 소멸시효보다 엄격한 것이다. 따라서 하자담보책임의 단기 제척기간이 규정된 현행법하에서는 제척기간에 대한 입주민들의 확실한 인식이 필요하다. 

일반적인 매매의 경우 매도인의 담보책임 기간(제척기간)은 하자를 안 날로부터 6개월 또는 1년으로 규정돼 있다. 집합건물법이 준용하고 있는 민법상 수급인의 담보책임 기간도 1년으로 단기다(민법 671조). 다만 건축물의 수급인은 5년, 그중에서 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것이면 10년으로 한다는 특칙이 있다(민법 제671조).

특히 개정 전 집합건물법은 개별 하자에 대한 담보책임 기간의 제척기간이 규정돼 있지 않았다. 집합건물은 철근콘크리트의 견고한 건축물이기 때문에 민법 제671조에 의해 10년의 제척기간이 적용됐다.

그런데 분양자(시행사, 시공사)의 입장을 보자. 하자담보책임의 제척기간이 지나치게 길어 10년 동안 하자담보책임에서 벗어나지 못한다. 그러므로 적어도 공동주택(아파트)에 관해서라도 이를 단축하기 위해 구 주택건설촉진법과 공동주택관리법령에서 아파트의 하자를 1~5년 및 10년의 담보책임 기간을 규정해 부담을 완화하고자 했다. 

그러나 판례는 집합건물법이 위와 같이 제척기간을 명시하기 전에는 입주자(수분양자)의 권리를 두텁게 보호했다. 위 담보책임 기간은 입주민들의 권리가 소멸하는 제척기간이 아니고 하자발생 기간이라고 한 것이다. 그러므로 입주민들은 2년차, 3년차, 5년차 10년차에 해당하는 각 항목의 하자가 담보책임 기간인 10년 안에 발생했음을 입증하기만 하면 됐다. 

하지만 현 집합건물법 제9조의 2는 “다음 각호의 기간 내에 권리를 행사해야 한다”라고 제척기간을 직접 규정하고 있다. 이는 결과적으로 입주민들이 가급적 모든 하자에 관해 시공사를 상대로 권리를 행사하기 위한 기간이 최종적으로 2년으로 축소된 것이다. 그러므로 입주가 시작되면 법률전문가의 도움을 받아 아파트 하자에 관해 신속하게 결단할 필요가 있다.

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