아이뉴스24

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] "인근 신축 아파트도 분양가보다 가격이 내려간 '마피(마이너스 프리미엄)' 매물이 넘쳐나고, 거래도 당연히 안 되고 있습니다. 더 이상 중도금을 내면서 분양권을 끌고 갈 자신이 없네요. 고금리에 경기도 위축된 마당에 입주 시점엔 값어치가 더 떨어질 거 같아요. 등기칠 여력이 없습니다. 분양계약을 포기하고 싶은데 가능할까요?"

최근 이런 고민을 하는 수분양자들이 늘고 있습니다. 시세는 뚝뚝 떨어지고, 고금리에 팔릴 기미도 전혀 보이질 않자 그야말로 벼랑 끝에 몰린 일부 수분양자들은 분양계약을 해지하고 싶다는 뜻을 내비치기도 하네요. 이런 마음을 가진 수분양자들이 적지 않다는 것을 법률사무소에서 가만 놔둘 리 없습니다. '분양계약 해제'를 전문 분야로 내걸고, 성공률도 높다고 광고하는 법률사무소가 있으니까요.

사실 현재 시장 분위기를 비추어 볼 때 이들의 고충을 충분히 이해할 수 있습니다. 다만, 이러한 사유로만 분양계약을 무를 수 있는지 업계 전문가들에게 물어봤는데요, 분양계약 해제는 매우 어렵다는 답변이 돌아왔습니다.

김예림 법무법인심목 대표변호사는 "분양계약 해제는 어렵다. 시행사가 합의하면 합의 해제는 가능하지만, 이때 수분양자는 위약금을 물어야 하는 문제가 있다"며 "요즘처럼 분양시장이 좋지 못한 때에는 시행사에서 동의해 주지 않는다"고 말합니다.

소송을 불사하더라도 결과가 달라지지 않는다고 하네요. 엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 "분양계약 포기를 이유로 소송을 진행하기는 어렵다"며 "소송을 하더라도 수분양자가 패소할 가능성이 높다"고 했습니다.

그러나 특별한 해제사유가 있다면 계약을 취소할 수 있습니다. 김 변호사는 "분양계약서상 해제사유가 있거나 시행사에 귀책 사유가 있는 때에만 해제할 수 있다"며 "대표적으로 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 늦어진 때 해제가 가능하도록 분양계약서에 정한 사례가 많다"고 설명합니다.

엄 변호사는 "특별한 이유가 있다면 해제할 수 있다. '계약 당시와는 현저히 다른 사정변경'이 발생했다면 해제가 가능할 것"이라며 "다만, 계약 이후 시세 하락과 같이 주로 가격 변동은 통상적으로 발생할 수 있는 사정으로 보기 때문에 특별한 사유라고 판단하지 않는다"고 하네요.

그나마 받아들여질 수 있는 '특별한 사유'가 없는 경우 수분양자는 언제까지, 그리고 어느 정도까지 손해를 감수하고 분양계약을 해제할 수 있는지 알아볼까요? 바로 계약금을 납부한 시점에서는 이 계약금을 포기하고 자유롭게 계약을 취소할 수 있습니다.

김예림 변호사는 "계약금만 납부한 상태에서는 계약금 포기하고 자유롭게 해제할 수 있다"며 "중도금을 일부라도 지급하면 시행사 동의를 받고 합의 해제가 가능하다"고 말했습니다.

엄정숙 변호사 역시 "계약금을 납부한 시점이라면, 계약금을 포기하고 해제할 수 있다. 중도금을 납부 중이거나 잔금이 남아 있는 경우에는 원칙상은 해제할 수 없다"며 "결국 분양자가 위약금이나 손해배상책임을 지는 것이고, 분양자의 채무 불이행 책임으로 분양회사로부터 해제당할 수는 있다"고 합니다.

이처럼 법정, 약정 해제사유를 전문가가 아니라면 명확히 알 수 없어서 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 확률은 더 높다고 하는데요, 대부분 법률사무소에서도 수분양자가 손해배상을 일정 부분 분담하는 조건으로 협상하는 것으로 전해집니다. 또한, 계약금 납부 시점에서도 계약금을 포기해야 하는 등 수분양자는 손해를 어느 정도 꼭 감수해야 하므로, 섣부른 계약보다 실수요자들의 신중한 접근이 필요해 보입니다.