머니투데이

최근 연이어 처리하고 있는 업무가 가족 간 부동산거래로 인한 세무서 제출용 감정평가다. 실제로 업무 비중이 점점 높아지고 있는데 대체로 직거래로 신고가 이루어지는 가족 간 부동산거래는 아무래도 생판 남인 매도인과 매수인 간의 거래 시세 보다는 저가로 매매되는 경우가 많다.

주로 부모가 자식에게 부동산을 저가로 양도하는 형태인데, 시세보다 저렴하게 매도를 하는 부모 입장에서는 양도세를 줄이고, 매수를 하는 자식 입장에서는 증여세 부담을 덜기 위한 목적으로 가족 간에 부동산 거래 비중이 늘어나고 있는 것 같다.

이 경우 부모와 자식은 특수 관계자로서 특수 관계자 간에 저가양도에 대한 기준 내에서 매매해야 문제가 생기지 않는다. 부모 소유 부동산을 자녀에게 적정 시세 대비 너무 저렴하게 매도하면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.

이와 같은 문제로 인해 최대한 절세를 이루기 위해 양도일 당시 양도 대상 부동산의 시세에 대해 절세 목적에 부합하는 감정평가(기준시가 10억 원 이상인 경우 2개 평가 기관의 평균치)를 받아 특수 관계인 간 매매 신고를 하는 수요가 증가하는 것 같다. 이하에서 최대로 절세하는 안전한 저가양도에 대해 살펴본다.

먼저 양도하는 부모의 입장에서는 양도소득세 부당행위 부인계산 적용 조건을 기억해야 한다. 부모가 자식에게 부동산을 저가로 팔 때 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이가 나면 양도하는 부모의 경우 시세를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

다음으로 자녀의 입장에서 상속·증여세법상 저가 양·수도에 따른 증여 이익 과세 적용 조건을 검토해야 한다. 자녀에게는 거래가액이 최소 '시세×30%'이거나 3억 원 이상 차이가 나는 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다.

살펴보면, '시세' 대비 '일정 비율'이라는 규정의 형태인데, 5% 또는 30%와 같은 비율은 정해진 값인 반면에 '시세'는 불변의 금액이 아니고, 시간의 변동 등 조건에 따라 다소 탄력적인 개념이다.

이러한 시세의 판단기준으로 세법에서는 해당 자산의 시가를 기준으로 하지만, 이를 알 수 없는 경우에는 해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사 자산의 매매가액 등으로 평가하도록 하고 있다.

세법이 인정하는 '시세' 중 특히 유사 자산의 매매가액은 매매의 개별 사정에 따라 가격 격차가 클 수 있는 반면 감정가액은 시점 등에 따라 평가목적에 부합하는 평가가 가능하므로 부동산 저가양도 등 특수관계인간 부동산 거래 시 감정평가를 통해 최대 절세를 도모하는 것이 현명하다./글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr