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“임대사업을 하려는데 법인과 개인 중 어떤 게 유리할까요?”
“법인으로 하면 매각할 때 개인보다 유리하지 않나요?”
소액으로 부동산을 구입할 때도 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 문의하는 사람이 많다. 이런 고민을 하는 가장 큰 이유는 매각할 때 절약되는 세금 때문이다. 정답은 그때그때마다 다르다.
많은 사람이 법인으로 부동산을 구입해서 임대하거나 매각하면 법인세가 저렴해진다고 믿는데 꼭 법인으로 한다고 해서 유리한 것은 아니다. 세법 관점에서 종합적으로 개인이 유리한지 법인이 유리한지 판단하기는 어렵다. 그러나 취득과 보유, 처분 단계별로 유리한 점과 불리한 점은 구분할 수 있다. 무엇보다 최근 9.13 부동산 대책으로 임대사업 시 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세금 감면 사항이 기존과 달라졌기 때문에 꼼꼼히 체크해야 한다.
Q. 임대소득에 대한 세금은?
법인이 유리하지만, 배당 시 추가 소득세를 검토해야 한다. 주택 임대소득에 대한 세금은 법인이 더 낮다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만, 법인은 10~22% 구간의 법인세를 낸다.
개인사업자가 법인으로 전환하면 임대소득에 대한 세금 부담을 줄일 수 있는 셈이다. 다만 고려해야 할 것이 있다. 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세된다는 점이다. 그러나 세율이 낮다는 이유만으로 법인 전환을 시도하는 것은 금물. 배당 시 세금을 꼼꼼하게 따진 뒤 결정해야 한다.
Q. 주택 구입 시 취득세는?
과밀억제권역은 개인이 유리하다. 부동산취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일하다. 그러나 이번 9.13 부동산 대책은 수도권 과밀억제권역 내 주택을 구입할 경우 개인이 절대적으로 유리한 조건이 됐다. 법인은 주택임대사업을 등록하지 않는 이상 취득세 중과세를 적용받지만, 개인은 적용되지 않는다. 다만 설립한 지 5년이 경과한 법인은 취득세 중과세 대상에서 제외된다. 현재 개인은 구입하는 주택 가격에 따라 1.1~3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 그러나 설립한 지 5년이 경과하지 않은 법인이 수도권 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3~8.1%의 세율로 취득세가 중과세된다.
현재 수도권 과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외) 등이다.
개인이 아니라 법인으로 주택임대사업을 할 경우, 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 있다면 설립한 지 5년이 경과한 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 방법이다. 다만 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없으니 주의해야 한다.
Q. 종합부동산세는?
개인과 법인이 동일하다. 9.13 부동산 대책에 따르면 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 그러나 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용된다. 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 임대주택으로 등록할 경우 임대소득에 대한 소득세와 법인세가 30% 감면되는 것.
또한‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따르면 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록할 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세 모두 75%까지 감면된다. 다만 올해 9월 13일까지 청약조정대상지역에서 다주택자가 취득한 주택(수도권 기준 공시가격 6억원 이하)이 대상이며 9월 14일 이후 구입한 주택은 이 혜택을 받지 못한다.
임대주택에 대한 양도세 감면 기준도 바뀌었다. 9월 13일까지 구입한 주택은 전용면적 85m²이하면 가격에 상관없이 감면받을 수 있지만, 9월 14일 이후에 구입했다면 주택은 수도권 기준 공시가격 6억원 이하일 경우에만 감면된다.
Q. 주택 매각 시 양도세는?
의무 임대 기간을 채우면 개인이 법인보다 유리하다. 주택을 매각해 차익이 발생하면 법인은 10~22%의 세율을, 개인은 6~42%의 세율을 적용받는다. 그러나 법인이 주택임대사업자 등록을 하지 않았다면 매매차익에 대해 10%가 추가된다. 주택임대사업자 등록을 한 경우 법인이 개인보다 다소 유리해 보일 수 있다. 하지만 개인에게 주어지는 또 다른 혜택인 장기보유특별공제를 따져야 한다. 장기보유특별공제란 보유한 기간에 따라 일정률을 양도차익에서 공제하는 것으로 법인세는 구조상 관련 공제가 없다. 즉, 아무리 오랜 기간 임대 부동산을 보유했더라도 처분 시 보유 기간에 대한 혜택이 없다. 일반적으로 준공공 임대사업자를 등록한 개인이 적용받는 장기보유특별공제(8년 이상 50%, 10년 이상 70%)를 고려하면 개인이 부담해야 하는 실질 세율은 3~21%(8년 이상) 또는 1.8~12.6%(10년 이상)로 내려간다. 결국 의무 임대 기간을 모두 채우고 양도할 계획이라면 개인이 법인보다 유리하다.
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