■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 1월25일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이지훈 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230125&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 호모 이코노미쿠스입니다. 수도꼭지를 이리저리 돌려보지만.

[녹취]
"추워서 얼었나 보다"

[앵커]
보일러도 전원만 깜박일 뿐 작동을 멈췄습니다. 올겨울 최강 한파 속에 이런 난감한 상황 겪으셨을지도 모르겠습니다. 이런 경우, 특히 수리 비용을 놓고 집주인과 세입자 간에 분쟁도 많습니다. 과연 누가, 어디까지 책임을 져야 할지 이지훈 변호사와 알아보겠습니다. 변호사님, 이 추위 속에 집은 무탈했습니까?

[답변]
저희 집은 주택이라서 날씨가 변화가 있을 때마다 관리를 해야 되는 그런 소요가 있습니다.

[앵커]
그렇죠. 수도 배관이라든지 보일러. 이런 게 어쨌든 집이라는 거는 관리의 대상이라서 결국은 비용의 문제로 귀결될 수밖에 없는데 내 집이면 내 돈으로 고치면 되지만 세 들어 사는 경우에는 이거를 세입자가 내는 건지 집주인이 부담을 해야 되는 건지 어떻게 판단해야 됩니까?

[답변]
집을 관리하는 데는 비용이 발생하잖아요. 그러면 이 비용을 집주인이 내게 할 건지 세입자가 내게 할 건지 그런, 누구한테 부담시키는 게 공평한가 그런 문제가 발생을 하는 부분이거든요. 1차적으로는 세입자가 그 집을 관리하고 있잖아요, 본인이 살면서. 그러니까 1차적으로는 세입자한테 그런 관리 책임이 있다 그렇게 보실 수 있겠습니다.

[앵커]
1차적인 책임은 집주인이 아니라 세입자다.

[답변]
그렇죠. 왜냐면 한파야. 그러면 내가 조치해야 될, 우선적으로 조치해야 될 일들이 있거든요.

[앵커]
어떤 것들일까요?

[답변]
예를 들면 한파인 경우에는 외출할 때 수돗물을 똑똑 떨어지게.

[앵커]
얼지 않도록?

[답변]
그렇죠. 그리고 배관을 단열재 그런 것들을 감싼다거나 아니면 보일러를 외출할 때 약하게 켜놓고 나간다거나 그런 것들이 다 관리의 영역에 속하는 거거든요. 그래서 그런 것들은 세입자가 책임이 있는 거죠.

[앵커]
세입자가 이런 한파 예방 조치를 충실히 했음에도 동파 사고가 났다. 이 경우에는 어떻게 되는 건가요?

[답변]
이런 세입자의 의무는, 이거는 세입자의 의무예요. 왜냐면 세입자도 선량한 관리자의 의무로 이걸 보전해야 될 의무가 있거든요, 민법상. 그런데 그거를 본인이 다 했어. 관리 의무를 다했는데도 문제가 발생했다, 구조적으로. 그럴 때는 설비 문제나 주택의 구조상의 문제가 발생했을 때는 이때는 집주인한테 수리할 의무가 발생하는 거예요.

[앵커]
단순한 어떤 기후 때문에 발생하는 사고일 경우에는 세입자가 1차적으로 책임을 지지만 구조적인 문제면 집주인에게 책임이 있다.

[답변]
사소한 관리 책임이 아니라 구조의 문제인 경우에는 집주인한테 책임이 있는데 이거는 민법상의 의무이거든요. 집주인은 그 집을 용도에 맞게 사용할 수 있게 필요한 조치를 해야 될 민법상 의무가 발생하고 있어요. 규정되어 있기 때문에 이때는 집주인이 수선할 의무가 생기는 거죠.

[앵커]
단순 사고의 문제냐 아니면 구조적인 문제냐에 따라서 세입자와 집주인의 책임 소재가 달라질 수 있다는 말씀이신 거 같습니다.

[답변]
그렇죠. 비용 부담이 구분이 되는 거죠.

[앵커]
그런데 세입자가 동파가 났을 때 사실을 너무 늦게 알려서 그 기간 동안에 피해가 커졌다. 이때는 어떻게 될까요?

[답변]
세입자의 보전 의무에는 통지 의무도 포함이 되어 있어요. 그래서 수리가 필요한 것들은 집주인한테 사전에 미리미리 통지를 해야 되고 통지를 늦게 해서 만약에 손해가 커졌다. 그러면 그 손해에 대해서는 세입자가 책임이 발생할 수 있습니다.

[앵커]
그 통지 시점이 중요하다면 세입자 입장에서는 내가 제때 통지했음을 알려줄 수 있는 증거 같은 거 남겨둘 필요가 있겠네요.

[답변]
그렇죠. 당연히 남겨놔야 되고요. 어떤 하자가 있었는지에 대해서도 증거를 남겨놔야 돼요. 예를 들면 사진을 찍거나 동영상을 찍거나 집주인한테 이렇게 내가 하자 보수를 해달라고 통지를 했다. 그런 문자, 전화 그런 것들을 다 남겨놔야 될 필요가 있는 거죠.

[앵커]
집주인에게 수선 비용을 청구를 했는데 집주인이 그렇게 빨리 줄 거 같지도 않고. 당장 불편함을 감수해야 되는데 이거는 빨리 고쳐야 되잖아요. 이럴 경우에는 그냥 세입자가 내돈내수, 내 돈으로 수리하고 나중에 청구할 수도 있습니까?

[답변]
그렇죠. 보통 보일러가 고장 났으면 집주인한테 말해서 수리하려면 시간이 오래 걸리잖아요. 내가 먼저 내 비용으로 수리를 하고 그 부분을 집주인한테 청구할 수 있는 거죠.

[앵커]
필요 비용이라는 게 정확히 수리비만 말씀하시는 건가요? 인건비 정도?

[답변]
여기서 이런 걸 필요비라고 하는데 원래는 집주인이 수리를 해 줘야 되는 부분인 거예요. 그런 영역에 있는 것들을 세입자가 내 돈으로 했으면 공사 비용 예를 들어서 인건비도 당연히 포함이 되겠죠. 그런 것들은 필요비라고 해서 집주인한테 청구를 할 수가 있는 거예요.

[앵커]
청구하면 집주인은 즉시 상환을 해 줘야 되는 겁니까?

[답변]
필요비 같은 경우는 즉시 상환을 해 줘야 되는 거예요, 청구를 하면. 따로 언제까지 줘야 되는 게 아니기 때문에 집주인은 바로 줘야 되는 거죠.

[앵커]
임대인이 상환비를 차일피일 계속 미룬다 이럴 경우에는 내가 그냥 다음 달 월세에서 수리비 까고 줘도 됩니까?

[답변]
그럴 때는 세입자 입장에서 나는 받을 돈이 있고 월세는 줄 돈이 있는 거잖아요. 그러니까 없는 걸로 할 수 있는 거죠. 서로 주지 않고

[앵커]
상계 처리가 가능하다?

[답변]
그렇죠. 상계할 수가 있는 거죠.

[앵커]
가끔 임대인들은 월세면 고쳐주겠는데 전세는 알아서 해라 이런 식으로 나올 때 있잖아요. 월세냐 전세냐 이거에 따라서 수리비가 달라지는, 법적 책임이 달라지는 그런 부분이 있습니까?

[답변]
실제 우리나라 전세는 사실 월세랑 차이가 없기 때문에 월세냐 전세냐에 따라서 책임 범위가 달라지거나 비용 부담이 달라지지는 않습니다.

[앵커]
통상적으로 큰 수선은 집주인이 하고 자잘한 그런 수선은 세입자가 하고. 이게 우리의 일반적인 상식이잖아요.

[답변]
그렇죠. 통상적으로 알고 있죠.

[앵커]
이게 법적으로도 맞습니까? 어떻게 판단을 해야 될까요?

[답변]
이게 법적으로 어떻게 딱 구분되어 있지는 않아요. 그런데 우리가 알고 있는 대규모의 수선. 예를 들면 보일러나 수도, 싱크대, 세면대 이런 것들은 설비에 관련된 거예요. 그래서 대규모의 수선이라고 할 수 있고 이런 건 집주인이 보통 부담을 하고 기타 샤워헤드, 전구, 문 손잡이 이런 것들은 어떻게 보면 소모품. 그래서 세입자가 부담을 하는데 그런데 이것도 사실 실제 분쟁이 발생하면 달라질 수 있거든요. 판례에서는 세입자가 샤워헤드를 고쳤다. 그래서 내가 8만 원을 사용했으니까 그것에 대해서 비용을 상환해달라고 청구한 사건이 있었는데 그때 법원에서는 샤워헤드 교체가 그 집을 사용하는 걸 방해하지 않는다, 그 정도면. 그래서 임대인, 집주인의 의무를 인정하지 않은 사례도 있습니다.

[앵커]
어쨌든 법원에서는 그래도 세입자에게 유리한 쪽으로 판단을 해 주는 경향은 있는 거 같네요.

[답변]
이제 그런 소모품은 세입자가 부담하고 큰 수선이 들어가는 설비나 그런 것들은 집주인이 부담해라라고 공평하게 비용 부담을 해놓은 거죠, 민법에서.

[앵커]
법이 모든 상황을 세세하게 규정을 해 줄 수는 없겠지만 방금 보면 법 조항이 굉장히 두루뭉술하잖아요, 기준도 좀 애매하고. 큰 거냐 작은 거냐의 기준도 좀 애매하고. 이럴 때는 아예 임대차계약서에 집주인이 수선 의무를 면제한다든지 이렇게 특약으로 제시하는 그런 경우도 있는데 이때는 법 말고 특약대로 가는 겁니까, 이렇게 하면?

[답변]
그렇죠. 특약이 있으면 특약이 우선하기 때문에 특약대로 가요. 그런데 특약을 굉장히 잘 써야 되는 거죠, 구체적으로 범위를. 명확히 해놓지 않으면 결국은 다시 민법의 원칙으로 돌아가서 통상의 수선이 필요한 경우는 세입자가 부담을 하고 큰 수리는 여전히 집주인이 부담을 해라 그런 식으로 해석이 될 수 있기 때문에 특약을 쓸 때는 굉장히 구체적으로 명확하게 써야 됩니다.

[앵커]
보통 계약 기간 끝나서 나갈 때 집주인이 원상복구해놓으라고 하잖아요. 그것도 세입자의 의무입니까, 원상복구하는 게?

[답변]
세입자의 큰 의무 중에 하나예요. 왜냐면 이건 내가 사용하고 반환해야 되는 거기 때문에 원래 상태로 내가 임차했을 때 그 상태로 복구를 해서 돌려줘야 되는 의무가 있는 거죠.

[앵커]
똑같이 해놓는 게 어렵잖아요. 원상복구의 기준은 어디까지로 봐야 됩니까?

[답변]
사실 이게 분쟁이 굉장히 많은 부분이에요. 그리고 집을 나갈 때 전세보증금 반환의 문제도 있기 때문에 준다 못 준다 그렇게 분쟁이 있거든요. 그런데 사실 소송이 들어오면 법원에서는 구체적으로 나눠서 판단을 해요. 바닥, 창호, 단열재, 전기배설 그런 것들을 각각을 판단을 하고 결국은 감정평가를 통해서 하는 경우들이 있고요. 사례는 집주인이 2,000만 원이 든다, 원상복구 비용이. 그렇게 해서 2,000만 원을 공제하겠다 보증금에서. 그렇게 한 사건이 있었는데 법원에서는 그게 큰 기능상의 문제가 있는 게 아니고 그냥 외관상의 문제만 있을 뿐이다라고 해서 200만 원만 인정한 사례도 있습니다.

[앵커]
그러니까요. 원상복구를 하더라도 자재를 어떤 걸 쓰냐에 따라서 비용이 천차만별로 달라질 수 있는 거잖아요.

[답변]
그렇죠. 달라지기 때문에 그리고 이거를 원상복구하지 않고 그대로 재임대를 했는지 그런 부분도 법원에서는 고려 요소로 보는 거죠.

[앵커]
이런 분쟁을 사전에 막으려면 세입자하고 집주인이 미리 대비하거나 대처할 수 있는 그런 방법 같은 게 있을까요?

[답변]
사전에 이런 것들을 구체적으로 정해놓긴 어렵지만 그래도 특약으로 정해놓으면 어느 정도 기준점을 삼을 수는 있고요. 그런 특약을 정해놓는 게 일단 중요합니다.

[앵커]
결국 소송으로 가지 않고 분쟁을 원만히 해결하고 싶다면 지자체의 전월세보증금지원센터 이런 거를 활용하는 것도 우리 소비자들한테 도움이 될 거 같습니다. 지금까지 이지훈 변호사와 함께했습니다. 고맙습니다.