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#. 오랫동안 한 자리에서 공인중개사 사무실을 해온 A씨는 최근 건물주가 바뀌었다는 소식을 들었다. 그러던 어느 날 새로운 건물주는 A씨에게 재계약 갱신거절 통지를 하면서 퇴거하는 대로 재건축을 할 예정이라며 계약기간이 끝나는 대로 나가줄 것을 요구했다. A씨는 장기간 그 자리에서 영업을 해 왔던 만큼 상가건물임대차보호법이 보장하는 갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없는 상황이라 고민이 커졌다.
상가건물임대차보호법상 임차인을 보호하기 위한 대표적인 제도 2가지는 '갱신요구권'과 '권리금 회수기회의 보호' 제도다.
갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구할 경우 최초 임대차계약일로부터 10년까지는 임대인이 정당한 사유없이 거절할 수 없도록 하는 제도다.
다만 사안과 같이 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 상황에서 임대인이 갱신을 거절할 경우 임차인은 계약기간 만기로 퇴거해야 하는 상황이 발생한다.
이 외에 상가건물임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 주선할 수 있으며 임대인은 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 정하며 임차인이 임대차계약이 종료된 경우에도 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하고 있다.
갱신요구권을 행사한 임차인도 권리금 회수기회가 보호될까? 대법원 판례를 살펴보자.
보장된 갱신요구권을 모두 사용한 임차인이 임대인이 갱신을 거절하자 기존 임차인은 신규임차인과 권리금 계약을 체결했는데 임대인은 재건축을 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약에 응하지 않은 사안이다.
이에 대법원은 갱신요구권 조항과 권리금 회수기회 보호조항은 각각 입법취지를 달리하는 것으로 권리금 회수기회 보호 조항은 입법과정에서도 권리금 회수기회 보호의무를 갱신요구권 행사기간 범위로 제한했다고 볼 수 없고 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회는 보호돼야 한다고 봤다.
그렇다면 권리금 회수기회 방해를 주장하려면 신규 임차인의 주선행위가 있어야 할까?
대법원은 임대인이 정당한 사유없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우라면 실제 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 봤다.
이 때 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대인과 임차인이 임대차 종료될 때 보인 언행과 태도 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다고 봤다.
사안과 같이 즉시적인 재건축을 진행할 예정이라고 고지한다면 신규 임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있고 신규 임차인을 주선하는 것 자체가 불필요한 행위를 강요하는 것이 될 것이기 때문에 실제 주선행위를 필요로 하지 않는 경우로 볼 수 있다.
또 재건축의 즉시적인 실행 고지가 정당한 사유가 있는 주선거절 행위인지 살펴야 한다. 대법원 판례에 따르면 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획이 구체화 되지 않았음에도 신규 임차인이 되려는 자에게 지나치게 짧은 임대기간을 제시하거나 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한 재건축 계획 및 시점을 고지한 것만으로는 권리금 회수기회 방해행위에 해당하지 않는다.
A씨의 경우는 어떨까. 사안은 임대인이 묵시적 갱신거절과 동시에 재건축을 진행하는 경우로 이러한 통지는 기존 임차인에게 신규 임차인 주선 자체를 수용하지 않겠다는 확정적인 의사를 내포하는 것이기도 하다.
만약 재건축이 구체적으로 실행될 것이기 때문에 신규 임차인 주선을 거절할 정당한 사유가 임대인에게 있다고 인정하게 되면 임대인은 미리 재건축 계획을 통지할 필요도 없이 갱신거절과 동시에 재건축을 통지할 수 있는데 임차인은 이를 대비할 여지도 없이 권리금회수기회를 보장받지 못하는 결과를 가져오게 된다. A씨의 경우 임대인의 정당한 이유와 관련해 다퉈볼 여지가 있다고 생각된다.