■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 10월24일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이지훈 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221024&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 호모 이코노미쿠스입니다.

[녹취]
"일주일이 넘었는데 잠수가 너무 긴 거 아니야?"

[앵커]
전세 계약이 끝나 보증금을 돌려받으려는데, 집주인이 갑자기 연락 두절입니다. 피 같은 내 보증금 이런 상황이 닥치지 않게, 어떻게 하면 안전하게 돌려받을 수 있는지 오늘 그 전략을 들어보겠습니다. 이지훈 변호사 나오셨습니다. 변호사님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
사실 앞에 같이 드라마보다 오히려 현실에서 더 많이 발생하는 사기가 전세 사기 아닌가요? 실제로 그런 사고, 소송 많습니까?

[답변]
실제 그런 사건으로 고민하시는 분들 많고요, 사건 수도 많이 증가하고 있습니다.

[앵커]
사고 금액이 잡히나요? 어느 정도 나오는지?

[답변]
보통 통계를 보면요, 2022년 1월에서 9월까지 기준으로 사고 금액이 6,466억 원으로 사상 최대를 이미 찍었고요. 계속 전세 보증금 사고는 늘어나고 있는 추세에 있는 거죠.

[앵커]
이미 9월까지만 했는데 전년도 전체 금액보다 더 많았단 거네요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
결국 이제 전세금 가지고 사기를 치는 사람들은 늘상 있어 왔던 법인데 최근에 이렇게 많이 늘어난 이유는 어디에 있다고 봐야 될까요?

[답변]
아무래도 금리가 인상됐다는 부분인데요. 금리 인상은 결국 돈의 가치가 높아졌다는 얘기에요. 그렇게 되면서 부동산 가격이 하락이 되잖아요.

[앵커]
매매가, 전세가 다 떨어지죠.

[답변]
그렇죠. 부동산 가격이 하락되면 전세가도 당연히 떨어지게 돼 있거든요. 그러면 집주인 입장에서는 세입자를 구할 때 예전에 만약에 전세가가 5억이었으면 이제 3억이 된 거예요. 그런데 새로운 세입자를 구해서 보통 전세금을 돌려주는데 그게 안 돼버리는 거죠. 그래서 전세금 사고가 많이 발생하고 있습니다.

[앵커]
이제 본론으로 들어가야 됩니다. 내 전 재산을 맡기는 계약이 어떻게 보면 전세 계약인데 이거 반드시 돌려받아야 되잖아요, 전세 보증금. 어떻게 하면 될까요?

[답변]
우리가 전세 보증금을 돌려받으려면요, 주의해야 할 점이 네 가지가 있는데요. 첫 번째는요, "갱신 안 해요"라고 거절 의사를 밝히는 거예요. 전세 보증금은 전세 기간이 만료돼야지 발생하는 거거든요. 그러면 전세가 연장되지 않도록 해야 되는 거예요. 그래서 전세 기간이 만료되기 전에 사전에 집주인한테 "저 갱신 안 합니다"라는 의사를 반드시 표시해야 되는 거죠.

[앵커]
말을 안 하면 묵시적 갱신처럼 쓱 넘어간단 얘기죠?

[답변]
그렇죠. 말을 안 하면 그 상태가 계속 유지가 되는 거예요. 그러면 그때는 새로 다시 2년 동안 임대하게 되는 상황이 되는 거거든요. 그럼 내가 전세보증금을 반환받을 수 없게 되기 때문에 반드시 만료 전에 통지해야 됩니다.

[앵커]
그 통지를 언제까지 해야 될까요? 계약 종료 몇 달 전 이런 게 있나요?

[답변]
언제해야 되냐면 이게 2020년 12월 10일날 법이 개정이 돼서 이때 이전에 계약을 체결하신 분들은 임대차 기간 만료 최소 1개월 전까지 나 계약 갱신 안 합니다. 방 뺍니다. 그런 표시를 해야 되고요. 2020년 12월 10일 이후에 계약하신 분은 임대차 기간 만료 최소 2개월 전까지 계약 갱신 의사가 없다는 통지를 하면 됩니다.

[앵커]
조금 더 여유 있게 통보를 해라. 그렇게 법이 바뀐 거네요.

[답변]
그렇죠. 왜냐면 집주인도 준비를 해야 되니까.

[앵커]
전세 계약이 지났어요. 그런데도 집주인이 보증금 돌려주겠다는 말도 없고 기미가 영 이상하다. 그다음에 어떻게 해야 됩니까?

[답변]
그다음에 주의할 점은 두 번째인데요. 방을 빼면 안 됩니다.

[앵커]
짐을 빼지 말라?

[답변]
네. 점유를 우리가 유지한다고 하는데요. 우리가 세입자한테는 대항력이랑 우선변제권이라는 권리가 있잖아요. 그런데 이것의 전제가 점유예요. 점유를 하고 내가 그 집에 살고 있다. 점유 그다음에 전입신고 그다음에 확정일자 그렇게 받아야지 내가 주장을 할 수 있거든요. 내가 세입자라는 주장을 할 수 있는데 가장 기본이 되는 게 점유예요. 그래서 만약에 이사를 갔다. 내가 전세보증금을 아직 돌려받지 못했는데 이사를 간다면 그런 권리가 인정되지 않을 수가 있는 거죠.

[앵커]
일부든 전체든 일단 짐을 빼지 말고 놔둬라. 그런데 그런 경우 있잖아요. 회사에서 발령을 받아서 정말 이제 짐 다 빼고 이사를 가야 되는 상황이 됐다. 그런데도 나의 어떤 대항력과 우선변제권을 유지하고 싶다. 그럼 어떻게 해야 될까요?

[답변]
그런 부득이한 경우에는 그래도 이사를 하면 안 되고요. 어떤 제도를 이용해야 되냐면 임차권등기명령이라는 게 있어요. 이거는 세입자가 단독으로 법원에 신청할 수 있는 거거든요. 그러면 임차권등기명령을 해 줘요, 법원에서. 예를 들면 저런 모습이 되는데요. 등기부에 저렇게 표시가 됩니다. 임차권등기명령 저렇게 표시가 되면 그때에는 이사를 해도 점유가 계속되는 것으로 보기 때문에 그런 것들에 대항력이나 우선변제권은 아무런 영향이 없게 됩니다.

[앵커]
신청하면 바로 효력이 발생합니까?

[답변]
바로 되는 건 아니고요. 신청하고 법원에서 서류 심사를 하고 등기가 되는 데까지 보통 2주에서 4주 정도 소요가 되거든요. 그러니까 안전하게는 등기부에 저렇게 표시가 되고 나서 그때 이사를 하셔야 됩니다.

[앵커]
이제는 대항력도 확보가 됐고 우선변제권도 확보가 됐는데 정식으로 보증금을 독촉을 해야 되는 단계에 이를 때가 있잖아요. 이때부터는 어떤 전략으로 가야 됩니까?

[답변]
이제 그런 상황에서도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 그럴 때는 우리가 달라고 독촉을 해야 되는 거예요. 그럴 때는 보통 내용증명을 많이 활용하는데요. 이때 내용증명에 들어가야 될 내용들을 살펴보겠습니다. 내용증명은 저런 식의 형태가 되는데요. 먼저 본문에는 계약의 내용을 적어주는 게 좋아요. 그래서 2020년 10월 1일부터 계약 기간이었고 전세보증금은 2억이다. 그런 내용을 적고요. 그다음에 2020년 10월 4일날 적법하게 전세 기간이 종료했다. 그러니까 내가 전세보증금 반환채권이 생겼는데 아직까지 주고 있지 않다. 그런 내용을 적고요. 마지막에는 전세보증금 2억 원을 반환해 주기 바랍니다라는 내용을 쓰고요. 그리고 더 추가하자면 이렇게 주지 않았을 때 발생하는 손해, 예를 들면 내가 새로 다른 집을 들어가기로 되어 있는데 이 사람이 집주인이 전세보증금을 주지 않아서 내가 이 계약을 만약에 파기하게 된다면 내가 위약금을 물게 되잖아요.

[앵커]
그렇죠. 대출받으면 또 이자 비용이 발생할 수도 있는 거고.

[답변]
그렇죠. 그래서 그것에 대한 손해도 집주인이 배상해야 한다. 그런 식의 내용도 구체적으로 적어주면 나중에 소송에서 유리한 고지를 차지할 수 있습니다.

[앵커]
그런데 집주인들이 내용증명은 보내도 이거 안 받으려고 일부러 도망 다닌다든지 아니면 받고도 그래도 또 돈을 안 주는 그런 상황도 발생하잖아요. 그때는 어떤 전략을 쓸 수가 있습니까?

[답변]
사실 내용증명은 개인이 개인한테 보내는 거기 때문에 강제할 수는 없어요, 받는 것을. 그래서 그런 경우에는 어쩔 수 없이 마지막 수단인 전세금 반환소송을 제기하는 수밖에 없습니다.

[앵커]
이제 소송이라는 거는 결국 비용이 들어가고 절차가 복잡해진다는 얘기인데 간단하게 저렴하게 이 문제 해결할 수 있는 방법은 없나요?

[답변]
소송 전에 사전에 해볼 수 있는 게 지급명령 신청을 할 수 있거든요. 지급명령 신청은 별도의 심문 절차 없이 법원에서 서류만 가지고 심사를 하기 때문에 간단하게 명령을 받을 수가 있습니다.

[앵커]
그렇게 되면 당연히 소송 안 하고 지급명령 할 거 같은데요. 여기에도 뭔가 단점이 있지 않을까요?

[답변]
지급명령은 내가 신청했는데 만약에 집주인이 이의신청을 하면 다시 자동으로 소송으로 절차가 넘어가게 됩니다.

[앵커]
그러니까 집주인이 봐서 영 돈을 줄 거 같지가 않다. 그리고 이의신청을 할 거 같다라는 그런 낌새가 보인다 하면 지급명령 말고 바로 소송으로 가는 게 오히려 더 간단한 방법이 될 수 있다.

[답변]
그렇죠. 그게 좀 더 신속한 절차 진행을 할 수 있게 되는 거죠.

[앵커]
결국 이런 불미스러운 상황들을 겪지 않으려면 계약 전에 이런 이런 거를 확인해라. 그러면 이런 당황스러운 일 겪지 않을 수 있다. 이런 조언도 해 주실 수 있을 거 같은데요. 미리 미연에 방지할 수 있는 방법.

[답변]
그렇죠. 사실 중요한 건 나중에 받는 게 문제가, 내가 나중에 확실히 받기 위해서는 이 집주인한테 담보가 많으면 돼요. 그래서 내가 결국 담보를 확인하는 게 제일 중요한데요. 다음과 같은 것들을 확인해볼 수 있을 거예요. 먼저 주변 시세, 매매가가 얼마나 되는지 그리고 전세가 시세도 확인해야 되는 거죠.

[앵커]
매매가 대비 전세가가 너무 높으면 위험한 거죠.

[답변]
그렇죠. 그러면 내가 돌려받을 금액이 적어지는 거예요. 그다음에 등기부등본을 확인해볼 수 있는데요. 이거 매우 중요한 사항입니다.

[앵커]
그런데 너무 복잡해서 뭘 봐야 될지 모르겠는데 어떤 걸 확인하는 게 좋아요?

[답변]
등기부는 일단 갑구에 보면 소유권에 관한 사항이 나와요. 보면 주의할 게 소유자가 계약자가 맞는지 이건 반드시 확인해야 되고요. 그다음에 공동소유인 경우가 있어요.

[앵커]
부부 공동소유나 이런 것들.

[답변]
예를 들면 부부 그럴 때는 부부 두 사람을 같이 넣어야 됩니다. 그리고 가압류가 혹시 걸려 있는지. 가압류가 있다는 거는 다른 분쟁이 있다는 얘기거든요.

[앵커]
문제가 있다는 거니까.

[답변]
그래서 이런 것들이 없는 걸 확인하고 그리고 을구에는 근저당권 설정권자가 있는지, 나보다 선순위자인. 그런 경우에는 전세를 계약을 체결하지 않는 그런 것이 필요합니다.

[앵커]
알겠습니다. 앞서서 보신 분들은 보셨겠지만 아무튼 전세 보증보험 이런 것도 가입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으니까 세입자분들 이 부분도 한번 검토해보시고 가입하시는 것도 방법이 될 거 같습니다. 지금까지 이지훈 변호사와 함께했습니다. 고맙습니다.