집주인들 '전세보험료' 안 냈다간…장관도 "이런 줄 몰랐다" [집코노미TV]

임대사업자 폐지 한다→안 한다→한다→안 한다… [집코노미TV]

*8월 12일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.부동산 정책을 주도하고 있는 민주당 부동산특위가 지난 5월 주택 매입임대사업자 완전 폐지와 함께 세제혜택 축소 카드를 꺼냈었죠. 하지만 전세난이 심해지자 은근슬쩍 백지화시켜버렸습니다. 임대주택의 양도세 중과배제는 6개월일까요, 1년일까요, 무기한일까요. 정책이 누더기가 돼서 구분조차 쉽지 않습니다. 전형진 기자가 최종판을 짚어봅니다. (물론 또 바뀔지도 모릅니다.😭)▶전형진 기자그동안 기쁜 소식을 전해드린 적이 없는데 오늘은 기쁜 소식을 전해드릴 수 있게 됐습니다. 임대사업자를 폐지하겠다고 했던 여당 부동산특위의 공약이 백지화됐습니다. 그런데 썩 유쾌하지만은 않습니다. 이 과정에서 한다고 했다가 또 안 한다고 했다가.. 이렇게 말을 번복해서인데요. 뭔가 찜찜하죠. 과연 우리가 부동산 정책을 믿고 가도 되는 건지 의구심이 드는 며칠이었습니다.요점 정리부터 하겠습니다. 라이브 방송을 다시 보시는 분들은 이 챕터까지 2배속으로 보시는 걸 권장합니다. 일단 임대사업자 폐지는 백지화됐습니다. 제도를 유지하겠다는 이야기이고요. 작년 7월 10일 7·10 대책이 나왔던 당시의 기준으로 제도가 돌아간 거죠. 아파트의 경우엔 당시 임대등록을 없앴기 때문에 앞으로도 계속 등록할 수 없습니다. 하지만 다세대나 다가구, 원룸 등의 일반주택은 계속 등록할 수 있습니다. 다만 8년짜리가 없어졌기 때문에 10년짜리 임대로 등록하셔야 합니다.두 번째는 양도세 중과배제 시한 단축 백지화입니다. 말이 조금 복잡한데요. 양도세 중과배제를 그대로 적용해주겠다는 얘기입니다. 두 가지로 봐야 합니다. 자동말소와 자진말소가 있는데요. 자동말소는 예컨대 8년짜리 임대를 등록한 뒤 8년이 지나서 해당 임대주택을 팔 때를 말합니다. 말소 후 6개월 안에 팔아야 중과하지 않기로 했었는데요. 이걸 백지화하면서 원상복구 한 거니까 무기한 중과배제가 적용됩니다.자진말소는 의무임대기간의 절반을 채운 뒤 임대사업자가 자진해서 말소하는 경우입니다. 이 경우도 마찬가지로 중과배제 시한을 6개월로 줄이기로 했었는데요. 다시 원상복구를 해서 자진말소 후 1년 안에 해당 임대주택을 매각하면 중과배제를 해주는 것으로 결론을 냈습니다.참, 양도세 중과배제의 개념을 잘 이해하셔야 합니다. 중과배제는 해당 주택을 주택수에서 빼준다는 얘기가 아닙니다. 해당 주택을 팔 때는 다른 주택을 합산하지 않고 일반세율로 계산하겠다는 이야기입니다. 다른 주택을 팔 때는 주택수에 포함됩니다. 해당 주택을 팔 때만 중과하지 않겠다는 게 중과배제의 개념입니다.그리고 주의하실 점이 한 가지 있습니다. 이건 특위 정책과는 관계가 없지만 설명드릴게요. 임대사업자들이 임대하는 주택 말고 자신이 거주하는 주택이 있잖아요. 이 거주주택을 매각할 때도 비과세를 받을 수 있는데요. 자동말소든 자진말소든 임대주택이 말소된 시점부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 비과세가 됩니다. 무기한으로 적용되는 게 아닙니다.하나하나 짚어보죠. 임대사업자 양도세 혜택을 유지하기로 했다는 8월 10일자 기사인데요. 기사에선 민주당 핵심관계자의 말을 빌려서 세제혜택 문제를 건드리지 않고 현행을 유지하기로 했다고 적었습니다. 그리고 빌라나 원룸 등 비아파트 임대사업자 신규등록도 유지하기로 했다고 합니다.지난 5월 민주당 부동산특위의 발표 내용을 다시 한 번 보죠. 요즘은 당에서 정책을 주도하고 있습니다. 금융쪽에선 우대 LTV를 꺼냈고요. 세제쪽에선 종합부동산세를 상위 2%만 부과하는 것으로, 양도소득세는 비과세 기준으로 12억까지 올리는 것으로 결론을 냈죠. 그러면서 임대사업자 제도도 폐지하겠다고 발표했었는데요. 왜 그랬는지 보면, 전월세시장의 안정을 꾀할 다양한 수단이 확보됐다고 합니다. 이제 임대사업자가 아닌 일반 임대인들도 5% 룰을 지켜야 하죠. 전월세상한제 때문입니다. 임대차신고제 시행으로 통계까지 확인이 되고요. 다시 말하면 임대사업자들에게만 부과되던 의무가 일반 임대인들에게도 적용되기 때문에 이제 너희 필요 없어, 라고 판단한 겁니다.어떻게 바꾸겠다고 했었냐면 이렇습니다. 건설임대는 유지하고 매입임대를 없애겠다고 했는데요. 우리가 보통 말하는 주택임대사업자는 매입임대입니다. 매입임대에서 아파트는 작년 7월 폐지가 됐고, 나머지 임대 유형에 대해서도 신규 등록을 폐지하겠다는 게 당시 발표였습니다. 그리고 이와 맞물려서 양도세 중과배제 혜택도 정비하겠다고 나왔었죠.초반에 설명드린 대로 자동말소의 경우 양도세 중과배제를 시한 없이 적용했습니다. 임대기간 종료 후 해당 임대주택을 언제 팔든지 중과세율이 아닌 일반세율을 적용했다는 거죠. 이걸 6개월로 줄이겠다고 했다가 다시 원래대로 돌린 거죠.자진말소의 경우에도 마찬가지입니다. 의무임대기간 절반이 경과한 뒤 해당 임대주택을 팔 때 원래는 1년 안에 매각해야 양도세 중과배제를 해주는 건데 이것도 6개월로 바꾸기로 했었습니다. 그러다가 다시 1년으로 원상복구를 한 거죠.그런데 왜 이렇게 하려고 했던 걸까요. 여기 나옵니다. 임대사업이 종료되고 말소되는 집이 엄청나게 많은데 시중에 매물로 나오는 건 얼마 되지 않았다고 합니다. 중과배제 혜택이 무기한이라서 매물로 안 내놓는다는 진단도 나왔고요. 다시 말하면 중과배제 무기한을 줄여서 매물로 내놓을 수밖에 없게 만들자, 그러니까 밀어내기를 하자는 것이었죠. 이렇게 하면 13만 가구가 매물로 나올 것이란 추산도 덧붙이면서요. 그래서 임대사업자를 없애야 한다는 논의를 했던 거예요.그러면서 뭐라고 덧붙였냐면 법적인 측면에선 소급 적용 때문에 신뢰보호 문제가 발생한다고 썼습니다. 다만 공공의 복리증대 등과 비교했을 땐 위헌의 여지는 없다고 자신들이 벌써 헌법을 따졌습니다. 지난해 6·17 대책에서 재건축 의무거주 2년 규제가 나왔을 때 국토부에서 비슷한 논리를 들었었죠. 조합원 개인의 사익보다 공공의 이익이 중요하다. 그때와 똑같은 논리입니다.여당에서 13만 가구의 매물을 추산했었죠. 제가 그 산식을 보여드릴게요. 2018년 3월까지는 임대사업자를 대부분 4년짜리 단기로 많이 등록했습니다. 한시적으로 현재의 8년짜리와 똑같은 혜택을 줬기 때문이에요. 그래서 이 기간에 많은 분들이 등록했고요. 당시 4년으로 등록했던 분들은 2022년 3월엔 만기가 돼서 매물로 내놓을 수 있겠죠. 그리고 이미 절반이 경과했기 때문에 자진말소 또한 가능합니다. 내년 혹은 지금 나올 수 있는 물량이 3만 가구 넘는다는 것이고요.그리고 이후엔 8년짜리로 등록하신 분들이죠. 2018년 4~12월 8년짜리로 등록한 분들은 2026년 만기가 됩니다. 이분들이 4년을 채우는 시점인 2022년엔 자진말소가 가능합니다. 앞서 4년짜리가 자동말소되는 분들과 8년짜리를 자진말소하는 분들의 물량이 2022년에 13만 가구 정도 되는 거예요. 여당에선 이런 추산을 했던 거죠. 그런데 임대사업자들이 자진말소를 해서 매물을 내놓을까요. 자진말소를 하게되면 해당 임대주택에 대해서 종부세가 바로 과세되겠죠. 그런 측면에서 보자면 임대사업자들은 의무임대기간을 쭉 채우시는 게 유리할 수 있겠죠. 단기간에 매물이 확 늘어날 것 같지는 않다는 얘기입니다.이렇게 많이 임대사업자로 등록한 건 이분의 이 말씀 때문이죠. 김현미 전 국토부 장관이 청와대 유튜브에서 '임대사업자로 등록하셨으면 좋겠다'고 말씀하셨었죠. 2017년 8·2 대책 직후였습니다. 이후 임대등록 활성화 방안 발표 때는 이런 문구도 나왔습니다. '혜택을 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘리겠다'. 국토부가 이런 발표를 했었는데 시간이 지나면서 이젠 임대사업자 제도 자체를 없애겠다는 말까지 나온 거죠.임대사업자제도는 굉장히 많은 변천이 있었습니다. 다시 한 번 짚어볼게요. 2017년 8·2 대책이 나왔을 때 단기임대에 대해서 세제 혜택을 줬습니다. 한시적으로 2018년 3월까지요. 2017년 12월엔 임대등록 활성화 방안이 나왔고요. 8년짜리 임대사업자를 중심으로 세제혜택을 확대하는 내용이 담겼습니다.이렇게 했는데도 집값이 너무 오르자 결국 규제로 들어섰습니다. 2018년 9·13 대책이 첫 단추였어요. 이날 이후 조정대상지역에서 취득해 등록한 임대주택에 대해선 양도세 중과배제나 종부세 합산배제 혜택을 안 줬습니다. 장기보유특별공제도 가액기준을 뒀습니다. 서울과 수도권은 임대개시시점에 공시가격 6억원 이하일 때, 지방은 3억원 이하일 때만 적용했습니다. 그리고 작년 6·17 대책에서도 임대사업자를 건드린 부분이 있습니다. 법인의 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 했습니다. 이날 이후 신규 등록분에 대해서요. 그리고 나서 7·10 대책에선 아파트의 임대등록을 막아버렸고 4년짜리 단기임대도 없애버렸죠. 올해 5월엔 여당 부동산특위에서 임대사업자를 폐지하겠다고 발표했었고, 며칠 전 이를 다시 백지화하면서 현재 상황까지 오게 된 거죠.추가로 설명해드리기로 한 내용이 있었죠. 임대사업자들은 거주주택 비과세 특례에 관심을 가질 수밖에 없는데요. 임대주택이 3채이고 거주하는 집이 따로 있을 때 실제론 4주택이어도 거주하는 집을 팔 때 비과세를 해주겠다는 내용입니다. 문제는 말소되는 임대주택이 있는 경우 말소 시점부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다. 거듭 말씀드리지만 집코노미 멤버십이 출시됐습니다. 유튜브 집코노미 메인 페이지에서 가입 버튼을 확인하실 수 있습니다. 오늘 제가 준비한 소식은 여기까지입니다. 다음주에도 기쁜 소식으로 돌아올 수 있도록 하겠습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

집값 떨어질 이유 찾기 힘들다 [집코노미TV]

부동산 칼럼니스트 아기곰은 유동성⋅수요⋅공급으로 부동산 시장을 꾸준히 분석해야 한다고 조언합니다. 그 기준으로 봤을 때 현재 서울 집값은 떨어지기 어려운 구조라고 합니다. 아기곰이 무주택 실수요자에게 전하는 내집마련 전략을 들어보실까요.▶서기열 기자누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 투자 전문가이자 칼럼니스트이신 ‘아기곰’ 님을 모셨습니다. 안녕하세요.내집마련을 원하는 사람이든 재테크 차원에서 부동산 투자를 고려하는 사람들이든 당연히 부동산 시장에 대한 분석이 필수라고 생각이 되는데요. 당연히 이번에 내신 책에서도 많이 언급을 하셨습니다. 그리고 아기곰님 지난 수십년간 스스로 분석하고 이를 바탕으로 투자를 해오신 걸로 알고 있어요. 아기곰님이 애용하시는 집값 분석의 다양한 툴과 노하우를 얘기해주실 수 있을까요?▷아기곰저 자신에 대한 의심이 많아요. 그러니까 소위 감으로 투자하는 건 아니에요. 집을 사야되는 이유가 나올 때까지 쭉 분석을 하는 거죠. 집값에 대해서 우리가 방향이 오를 것인가 떨어질 것인가를 알라면 딱 세가지를 우선 아셔야 돼요. 세가지가 뭐냐면 아까 제가 설명한 거 중에서 정답이 나오는데 유동성과, 수요와 공급입니다.▶서기열 기자유동성, 공급 그리고 수요. 세가지.▷아기곰유동성은 시장에 돈이 얼마나 많이 들어가느냐에요. 돈 가치가 자꾸 떨어지는 거에요. 그런데 아까 돈가치가 그렇게 떨어졌는데 지금 인제 전국에서 가장 많이 오른 데는 60% 이상 올랐습니다. 그러니까 지금 인제 현정부 들어와서 지금까지 제일 많이 오른 데가 1위가 분당이고, 2위가 노원구, 3위가 세종시, 4위가 영등포구, 5위가 동작구, 6위가 광교가 있는 영통구, 그 다음에 덕양구, 광명시, 마포구, 양천구 그래서 10위까지 되거든요. 이런 거 제가 왜 외우겠어요. 자료 작성하다보면 외워지는 거에요.거제 같은 덴 13.3% 떨어졌댔잖아요. 아니 여긴 유동성이 풀리는데 여기는 돈 가치 떨어지고 여기는 돈 가치가 올라가는 거 아니잖아요. 그렇게 하는 건 차별화가 되는 거에요. 그 차별화는 뭐냐면 수요와 공급. 유동성은 전체 그 집값이 오를 것인지 떨어질 것인지를 우리가 보는 지표구요, 수요와 공급은 차별에 대한 원리거든요.전체를 봐가지곤 수요 중에서 아까 말씀한 소비자심리, 사람들이 막 집을 살려고 그러냐, 막 팔려고 그러냐. 이 심리가 굉장히 중요하니까 그 지수를 보시구요.▶서기열 기자한국은행 가서.▷아기곰유동성은 어떤 지표를 보냐면 통화량이 얼마나 늘고 있는가, 매월 한 중순 정도에 한국은행에서 발표를 해요. M1 얼마고 M2 그걸 갖다가 쭉 보시는 거구요.고 다음에 수요는 아까 소비자 심리지수 그걸 보면 되고요. 공급은 뭘 보면 되느냐면 기존에 공급은 얼마나 돼있는가는 주택보급률을 보면 돼요. 그래서 보면 우리나라가 현재 주택 보급률이 100%를 넘었어요. 2008년도를 갖다가 기준으로 해가지고 100%를 넘었거든요. 주택보급률이 100%를 돌파했다는 건 뭐냐면 우리 인제 가구수에 비해서 주택이 남아돈다는 거에요.그런데 이걸 많은 분들이 착각하는 분들이 있어요. 특히 인제 주택정책 하시는 분들이 약간 착각하는 게 “집이 남아돌지 않느냐, 우리가 100가구인데 주택이 108가구 정도 되니까 8가구 남아돌지 않느냐, 더 이상 공급 안해도 되지 않느냐”라고 하지만 그게 아니라는 겁니다. 서울에 사는 사람이 울릉도에서 출퇴근 할 수 없잖아요. 서울에 회사가 있으면 울릉도에서 출퇴근 못하잖아요. 그니까 서울에 직장이 있으면 서울에 내집마련을 하려고 하는 거죠. 그래서 이게 지역별로 달라지는 겁니다.가장 많은 수요가 몰려 있는 서울을 볼 거 같으면 서울은 주택보급률이 100%가 되지 않는 유일한 도시에요. 서울에는 일자리가 많고, 일정한 주택 수요는 있는데 그만큼 공급이 쫓아가지 못한,, 그런게 조금 문제죠.근데 주택보급률이 1년에 한번씩 나오잖아요. 거기에 또 어떤 자료를 봐야 되냐면 미분양. 요건 국토교통부에서 나옵니다. 미분양이 어느 지역에 미분양이 많다는 거는 수요 대비 공급이 많다는 거구요, 어느 지역에 미분양이 급속도로 줄고 있다는 건 공급보다 수요가 많다는 거 얘기하는 거니까 미분양이 얼마나 많은지, 또 그 미분양이 늘고 있는지 줄고 있는지. 그 지표를 잘 보시는 게 좋아요. 지금 지방에서 대구 같은 데가 미분양이 늘고 있거든요. 좀 조심해야 되는 거죠.▶서기열 기자그런 경고 신호를 볼 수 있겠네요.▷아기곰그만큼 소화가 안 된다는 거죠. 공급에 비해서 수요가 소화가 안된다는 거니까 그런 시그널을 봐야되는 거죠.▶서기열 기자현재 부동산시장의 투자심리는 어떤 상황일까요. 그리고 또 향후 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?▷아기곰여러가지 조사기관의 데이터를 보더라도 지금 집값이 오를 거라고 생각하는 사람들이 굉장히 많아졌다는 거죠. 그 중에서 저는 주로 한국은행 소비자심리지수를 상당히 선호하거든요. 그 샘플 수가 그러니까 모집단이, 조사하는 통계 모집단이 워낙 크기 때문에 그리고 이게 2008년 7월부터 계속 조사했기 때문에 일관성이 있어요. 지난 2년 전만 하더라도 심리가 왔다갔다 떨어졌다 올랐다 해가지고 심리가 굉장히 불안했어요 2년 전만 하더라도.▶서기열 기자2019년?▷아기곰네네. 2019년만 하더라도. 근데 이게 이제 지난 1년 전부터는 이게 인제 집값 오른다는 사람이 굉장히 많아진 거에요.이게 120을 넘었던 적은 그렇게 많지가 않아요. 올해 6월말까지 지금까지 한 156개월이 지났거든요? 156개월 중에서 120을 넘은 적이 딱 19개월 밖에 없어요. 19개월뿐이니까 한 12% 정도 되는 거죠. 그런데 놀라운 건 최근 1년 간 딱 한 달 빼고 다 120 넘었어요. 그러니까 지금 사람들이 집값이 오른다고 생각하는 사람들이 일방적으로 많다는 거에요.▶서기열 기자그렇다면 앞으로도 집값에는….▷아기곰그게 이제 문제죠.▶서기열 기자올라가는 방향으로.▷아기곰올라갈 가능성이 더 높다는거죠.▶서기열 기자영향을 미칠 수 밖에 없겠네요.하반기에는 집값을 어떻게 전망하시나요? 어떤 요인으로 어떻게 움직일지 궁금합니다.▷아기곰이런 질문이 사실 제일 불편한 질문인데…. 지금 현재 보면 집값이 떨어질 만 한 요소는 그렇게 많지 않다는 거에요. 그게 조금 더 문제죠.아까 얘기한 투자심리도 그렇구요, 그 다음에 이제 시중에 유동성이 늘어가는 것도 그렇구요. 그 다음에 공급이 확실하게 보이는 것도 아니고. 지금 현재 보면 정부에서 공급을 하겠다고 해가지고 2.4 조치나 여러가지 대책을 내놨어요. 최근에 이제 하반기부터는 3기 신도시 사전청약을 할거라고 합니다. 그래서 하는데 그게 입주는 아니잖아요.▶서기열 기자그렇죠. 사전청약이잖아요 본청약도 아니고.▷아기곰본청약도 사실 그게 입주는 아니잖아요.지금부터라도 안 하는 것보다 하는 게 낫죠. 이거는 언제 되느냐면 내년 봄에 수확을 할거지 지금 수확할 건 아니에요. 그니까 지금부터 내년 봄까지 그 보릿고개를 우리가 어떻게 넘길 것인가를 고민해야 하는데 아주 그 불행하게도 올해 입주량 하고 내년도 입주량이 굉장히 적거든요. 그래서 그런 측면에서 보면은 집값이 올라갈 가능성이 훨씬 더 높다라고 할 수가 있어요. 아주 불행한 거죠.▶서기열 기자이렇게 또 부동산 시장에 대한 전망을 해주셨구요.사실 집값이 이렇게 올랐는데 실수요자는 내집마련을 해야될까요. 요즘 고민들이 굉장히 많은 거 같습니다.▷아기곰네. 그거를 해야죠. ㅎㅎㅎ 해야됩니다. 그니까 싸게, 지금보다 싸게 했다면 참 좋은데. 지금 현재 보면 집값이 그동안에 우리가 현재 1997년 하고, 화면에 보시면 1997년부터 이제 이번달까지 제가 작성한 푠데. 이게 KB국민은행에서 나온 걸 갖다가 정리한 거에요. 보통 그때 지금까지 이게 이제 어떤 지수가 그때는 40 정도 됐는데 지금 120 넘거든요. 1997년 대비해서 지금까지 집값이 한 세 배 정도 올랐다라고 생각하시면 되겠습니다.근데 집값이 매일매일 오르는 게 아니라 집값이 가끔가끔 떨어져요. 그래서 IMF 때도 집값이 떨어졌고, 2004년 카드 대란 때도 집값이 떨어졌고, 그 다음에 국제금융 위기 때도 떨어졌고, 2012년 내수 침체 때도 집값이 떨어졌고. 그리고 가장 최근에는 현재 2018년 11월부터 2019년 8월까지 공급과잉으로 1% 집값이 떨어졌습니다. 그래서 전고점에 비해서 1% 이상 집값이 떨어진 지역이, 떨어진 적이 현재까지 5번 있거든요. 근데 문제는 뭐냐면 집을 사면 언제나 오르는 건 아니다. 떨어질 수도 있다라는 겁니다.▶서기열 기자그 부분을 염두에 둬야한다.▷아기곰네. 염두에 둔다, 염두에 둬야되는데. 그래서 어떤 분들은 "그래 오케이. 저 사람 말 맞구나. 그래서 떨어질 수 있으니까 지금 사면 안 돼" 그 얘기를 하는 게 아니에요.어떤 착각을 하냐면 지금 50이 오르면 50이 떨어지고, 50이 오르면 50이 떨어진다고 생각하시는 분들이 많아요. 근데 그게 아니라 과거치를 쭉 보시라는 거에요. 그래서 보면 집값은 그렇게 오르는 게 아니라, 50이 올라 그러면 10이 떨어져, 50이 올라 10이 떨어져, 50이 올라 이렇게 되는 거에요. 이렇게 되기 때문에 50이 올라 10이 떨어져 아 그러면 난 10이 떨어지면 사면 되죠. 근데 그걸 기다리다가 50이 올라버린다는 거에요. 그게 문제에요. 지금 현재 보면 언젠가 집값은 조정돼요. 그런데 집값이 조정된다는 게 지금 수준이나 지금보다 더 싸게 조정되는 적은 없다라고 보시면 되겠습니다.옛날 옛날에 서울의 집값이 얼마나 쌌는데요.▶서기열 기자옛날 옛날이 언제적 일까요?▷아기곰저 어렸을 때요. ㅎㅎㅎ 어렸을 때 서울의 집값이 몇 백만원 수준이었었요.▶서기열 기자아, 정말요?▷아기곰평당이 아니라 집값 자체가. 근데 그때 월급은 얼마였을까요.▶서기열 기자더 훨씬 싸겠죠.▷아기곰훨~씬 쌌어요. 훨씬 쌌어요. 버스 값은 얼마였을까요?▶서기열 기자10원, 20원인 시절인가요?▷아기곰아이고 그렇게 비싸요? 2원이었어요.옛날엔 정말정말 물가가 쌌었어요. 근데 소득도 낮았어요. 그래서 옛날에는 소득도 낮고 집값도 싼거고, 지금은 소득이 높고 집값도 비싸고. 앞으로도 보면은 돈 가치가 떨어지는 것, 쭉 이어보면 돈 가치 떨어지는 것 비례해서 그냥 가는 거에요.▶서기열 기자아까 말씀하셨던 인플레이션의 영향이다.▷아기곰예. 인플레이션의 영향이라고 하는 거니까, 이게 주식처럼 이 저점에 사가지고 고점에 팔고, 이게 쉽지가 않아요. 그래서 자기가 준비가 됐을 때 하루라도 빨리 내집마련 하라는 게 여러모로 이익이 되는 거죠.▶서기열 기자알겠습니다. 선생님, 그리고 올 들어 좀 부동산 시장을 분석하셨을 때 좀 뭔가 특징적으로 나타나는 부분들은 뭐가 있을까요?▷아기곰집값이 오르는 데가 지금 그야말로 도깨비 같이 이번주에는 여기 오르고 저번주에는 여기 오르고, 저번주는 여기 오르고, 이렇게 현상이 벌어져요.그런데 그런 지역의 특징은 뭐냐면 바로 다 저가 주택이란 거에요. 그러면 저가 주택이 오르는 이유는 크게 두가지에요. 첫 번째는 뭐냐면 요즘 집을 많이 사는 세대가 20대, 30대거든요. 특히 30대가 제일 많이 사고 그 다음이 20대니까. 그분들이 돈이 적어서 고 다음에 그런 데를 샀다고 할 수 있죠. 그거는 뭐 바람직한 거에요. 나쁜 게 아닙니다.근데 문제는 뭐냐면 아까 인제 인제 투기적인 수요가 그런 데로 몰려갈 수가 있는데. 그렇게 된 데는 정부의 세제와도 밀접한 관계가 있어요. 취득세가 지금은 다주택자가 사게되면 12.4%에서 13.4%까지. 이제 국민주택 규모가 초과되면 13.4%, 국민주택 규모 이하면 12.4% 취득세를 내는데. 그런데 공시가가 1억원 이하짜리를 사게 되면 취득세가 1.1%만 내게 되는 거거든요. 그러니까 이제 그런 데를 찾아서 가는 거죠.▶서기열 기자공시가격 1억 미만의 소규모 주택들.▷아기곰공시가격 1억 미만은 비싼 데 있을까요 없을까요? 당연히 없죠. 싼데 만 있는 거에요. 그런 데만 계속 올라갑니다. 그래서 올해 들어와서 3월 첫 주부터 7월 둘 째주까지 보면 매주 매주 1위지역이, 전국에서 가장 상승률이 높은 1위 지역이 매주 바뀌고 있어요.▶서기열 기자아, 주간 상승률 1위요.▷아기곰두가지를 조심해야 되는데 첫번째는 뭐냐면 싼 거가 왜 쌌을까요. 상대적으로 입지가 떨어졌기 때문에 과거에 쌌던 거에요. 지금이야 오르는데 같은 경우는 굉장히 집값이 싼 데에요.그러면 예를 들어서 안성 같은 데는 수도권에서 집값 평당가가 발표되는 데가 79개 지역인데 그 중에서 79위에요. 그런데 이제 거기가 지금 많이 오르고 있거든요. 집값이 그동안 쌌다는 거는 그동안 상대적으로 입지가 좀 떨어졌다는 게 첫 번째구요.두번째는 뭐냐면 3기 신도시와 밀접한 관계가 있어요. 3기 신도시가 공급이 되면 3기 신도시보다 입지가 떨어지면 타격을 받을 수 밖에 없다고 그랬잖아요. 공급이 과잉이 되니까. 그러면 입지가 상대적으로 떨어지는 지역이 더 타격을 받거든요. 지금 현재 보면 단기적으로 어디가 올라요, 어디가 올라요 이렇게 보고 쫓아가 사게되면 나중에 문제가 될 가능성이 굉장히 농후해요.우리가 바둑을 둘 때 손 따라 두면 필패라는 그런 격언이 있거든요. 투기꾼 수익만 올려주는 겁니다. 그래서 전체 판을 보고 그래 너는 거기가서 많이 해라. 나는 그게 아니라 내가 내 갈 길을 가겠다고 라고 하는 투자가 돼야지. 요새 어디가 올라요, 어디가 올라요 이거에 너무 현혹될 필요는 없다는 거죠. 거기에 투기꾼은 그거를 먹고 사는 집단이에요.실수요자 같은 경우는 2년 이상 보유를 해야 됩니다. 그러면 2년 후에 오를 수 있는 데다 사야지 지금 오르고 있는 데 사면 안 되는 거에요. 그래서 약간 이 실수요자 하고 투기하는 사람의 전략이 좀 달라요. 그래서 투기하는 사람의 전략에 여러분이 페이스에 말려들어가면 안 된다는 얘기에요.▶서기열 기자네. 오늘 이 시간 아기곰님 모시고 부동산 시장에 대한 전망과 내집마련 전략에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 서기열 기자 촬영·편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

4억에 내집마련, 베르몬트로광명에 다녀왔습니다 [집코노미TV]

▶전형진 기자오늘 제가 나온 곳은 광명뉴타운인데요. 광명2구역이죠, 베르몬트로광명이 분양한다고 해서 와봤습니다.바로 옆에 공사중인 바로 이 단지죠.이쪽은 목감천인데요. 여길 왜 보여드리냐면 바로 이 건너편이 서울 개봉동이에요. 목감천을 사이에 두고 서울과 광명이 나뉘는 것이고, 오늘 보여드리는 단지의 입지가 사실상 서울이나 마찬가지라는 의미죠. 골목 안쪽으로도 좀 가보겠습니다.보시는 것처럼 낡은 집들이 많아요. 광명뉴타운이 재정비촉진지구로 고시된 게 2007년이었으니까 14년 전에도 이미 노후화가 심각한 곳이었다는 의미죠. 참고로 서울 한남뉴타운이 촉진지구로 고시된 게 2006년이에요. 1년밖에 차이가 안 나죠.근데 아무래도 사업을 추진한 지 오래되다 보니까 그동안 해제된 구역들도 많아요. 그래서 지도로 보면 이빨이 빠진 것처럼 빈 구역들도 상당해요. 그런데 광명2구역 같은 경우는 다행히 바로 옆에 붙어 있는 1, 4, 5구역이 모두 사업을 진행중이에요.그러니까 베르몬트로광명이 준공된 다음에 주변이 낡은 상태로 방치되는 게 아니라 같이 대형 단지가 들어서면서 주거환경이 개선된다는 의미죠. 사실 광명뉴타운 전체가 사업을 마치면 2만5000가구 규모의 미니 신도시가 되는 것과 마찬가지예요.철산동과 하안동 재건축까지 묶으면 도시 전체가 새 아파트로 거듭나는 건데요. 광명시흥신도시가 광명 외곽에 있는 것과 비교하면 서울 접근성이 더 좋은 미니 신도시가 되겠죠.서울에 접근할 수 있는 방법은 여러 가지예요. 아까 말씀드린 것처럼 목감천 건너면 바로 서울입니다. 일단 지하철의 경우엔 도보 10분 거리에 역이 두 곳 있어요. 1호선 개봉역에서 타면 시청이나 광화문 같은 도심으로 출퇴근이 가능하고요.강남쪽으로 출퇴근 하실 분들은 7호선 광명사거리역을 이용하시는 게 편하겠죠.신안산선이 광명에 뚫리긴 하는데 단지와는 거리가 먼 편입니다. 서부간선도로를 타고 서울로 들어가는 방법도 있고요. 가산디지털단지가 직장인 분들은 그냥 안양천 건너가시면 됩니다.이 단지는 3300가구가 넘는데요. 중요한 건 분양가겠죠. 아직 확정은 되지 않았는데 직전 단지들 가격에 비춰보면 높아도 3.3㎡당 2000만원 수준이 될 것으로 보이는데요.이 가격으로 계산해보면 전용 36㎡ 기준으로 3억4000만원 정도 나오네요.전용 59㎡는 4억8000만원, 전용 84㎡는 6억8000만원인데요. 참고로 길 건너편 20년차 현대홈타운2차 같은 면적대 실거래가가 8억9000만원까지 나왔었습니다.분양가상한제 때문에 가격이 눌리니까 대출 쪽에서도 수요자들의 여건이 좋습니다. 일단 전용 84㎡ 기준으로 9억을 안 넘으니까 실수요자들은 우대 LTV를 받을 수 있어요. 그리고 전용 59㎡까지, 분양가 6억이 안 되는 주택형들은 DSR 계산에도 합산되지 않아요.가격적으로 이렇게 좋은 조건인데 입주하면 얼마나 오를 수 있을지도 한 번 들어보죠.▷김종철 / 공인중개사전용면적 84㎡를 배정받는 조합원 입주권 매물은 프리미엄이 약 7억5000만원이고 조합원분양가가 4억7000만원 정도이기 때문에 매매비용이 12억 정도 들어갑니다. 현지에선 광명2구역의 일반분양가를 3.3㎡당 2100만원 안팎으로 보고 있는데, 이 경우 전용 84㎡ 기준으로 7억 중후반대가 돼요. 수분양자들은 당첨 즉시 4억5000만~5억원가량의 차익을 얻을 것으로 예상됩니다.광명2구역의 장점은 광명뉴타운 중에서도 사업 속도가 빠르다는 게 첫 번째이고요. 총 3344가구로 11개 재개발사업장 중에서 규모로는 세 번째입니다. 뭐니뭐니 해도 단지 안에 초등학교가 들어서는 초품아라는 점, 이거 하나로 끝나는 것 같아요. 예비 학부형이나 중개하면서 만났던 고객들이 2구역의 장점으로 꼽는 게 신설 초등학교가 들어선다는 점이었습니다.또 철산동 남쪽에 광명북고가 있는데 광명에선 명문고로 꼽힙니다. 그래서 광명2구역이 입주하게 되면 학세권이 될 것이란 기대가 있어요. 바로 앞에 목감천이 흐르고 남쪽엔 안양천이 있습니다. 남측으론 도덕산이 있는데, 이런 자연환경적인 부분까지 더해진다는 점이 2구역을 선택할 수밖에 없는 이유인 것 같아요.▶전형진 기자가점이 낮은 분들은 추첨제를 노려보셔도 돼요. 전용 102㎡도 78가구 정도 있거든요. 주의해야 하는 건 일단 광명 2년 거주자가 우선공급을 받고요. 서울이나 수도권에 사는 분들은 여기서 미달이 난 다음에 가능합니다. 앞으로 나올 광명뉴타운 물량을 위해서 미리 이사를 오시는 것도 방법이고요. 날이 더운데 저는 이제 사무실로 들어가봐야 할 것 같습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 정준영·김윤화 PD편집 정준영 PD 디자인 이지영 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩