딸에게 27억 집 팔고 10억 전세 계약 맺은 엄마…'날벼락'

절세 고수는 주택보다 상가를 증여한다 [한경부동산밸류업센터]

우리나라의 상속·증여세 최고세율은 OECD 회원국 중에서도 가장 높은 수준에 속한다. 이는 사전에 상속을 준비하지 않으면 자녀에게 귀중한 재산보다는 세금폭탄을 물려주는 상황이 발생할 수도 있다는 의미다.최근 모기업의 대주주가 사망하여 상속인들이 세금을 납부하기 위해 주식을 물납하거나 주식을 담보로 대출을 받는다는 기사를 접했을 것이다. 그나마 다행인 것은 최근 상속세 부담 완화를 위해 세제개편에 대한 내용도 논의하고 있으며, 이와 더불어 가업상속에 대한 혜택과 사후관리를 완화하고 있다는 소식이 들려온다는 것이다.상속·증여세 역시 아는 만큼, 노력한 만큼 충분히 절세가 가능하므로, 장기적인 안목을 갖고 계획을 세워 차근차근 실천해 나간다면 다른 어떤 세금보다 절세할 수 있다.평생을 소중하게 키워온 자산, 이제는 자녀 세대로의 이전을 고민해야 하며, 최근 필자가 은행의 자산가에게 상담해드린 내용이 자녀 세대에게 이전을 고민하는 다른 자산가들에게도 좋은 참고사항이 될 수 있어 소개해본다.서울에서 병원을 운영중인 병원장님에게 상담해드린 내용으로, 병원장님은 경기도 용인 지역에 10여채의 구분 상가와 분당에 주거용 오피스텔 2채, 서울에 아파트가 있는 다주택자였다. 성년인 자녀 3명이 있었으며, 이중 차녀 1명은 외국인과 결혼해 해외에서 거주하고 있는 비거주자인 상황이었다. 장녀와 막내 자녀는 이미 1주택자였으며, 2020년초 장녀에게는 사전증여로 1억원을 증여했었다. 병원장님은 병원을 운영하고 있어 은퇴 시기가 별도로 정해지지 않았음에도, 나중에 상속세를 줄이려면 미리 사전 증여를 해야 한다고 들은 터라 가지고 있는 재산 중 무엇을 증여해야 좋을지 모르겠다는 고민을 하고 계셨다.필자는 병원장님에게 사전에 증여할 재산으로 주택보다는 상가를 증여해야 한다고 제안해드렸다. 그렇게 제안해드린 이유는 다음과 같다.첫 번째, 아파트나 오피스텔을 증여하는 경우 유사한 매매사례가액이 다수 존재하는 상황이어서 증여재산가액에 대한 선택권이 거의 없는 상황이었다. 반면 상가의 경우는 유사한 매매사례가액이 거의 없으므로 감정가액 또는 기준시가를 적용할 가능성이 있으며, 통상 감정가액이나 기준시가는 매매가액보다 낮은 상황이므로 증여재산가액을 낮출 수 있는 유인을 고려했다.두 번째는 자녀 2명이 이미 1주택자인 상황에서 아파트를 증여하는 경우 다주택자가 되므로 증여시점에 취득세도 중과될 뿐만 아니라, 추후 자녀가 주택을 추가로 취득하는 경우에도 취득세가 중과될 가능성이 높은 상황이라는 점이다. 보유세인 재산세, 종부세 부담도 높아질 가능성이 있으며, 향후 양도 시 양도소득세 중과되는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 물론 현재는 다주택자 주택 양도소득세 중과는 한시적으로 완화되어 있는 상황이나 부동산 경기에 따라 세제가 다시 변동할 가능성도 있다는 점을 고려할 필요가 있다.세 번째, 병원장님은 병원에서 발생하는 사업소득으로 이미 소득세 최고세율 구간을 적용 받고 있어 상가에서 발생하는 임대 소득도 병원에서 발생하는 사업소득과 합산돼 매년 최고 세율로 세금을 부담하고 있는 상황이다. 병원장님이 보유한 자산 중 상가를 자녀에게 증여하는 경우 병원장님의 종합소득에서 상가 임대소득이 제외되고, 대신 자녀들의 임대소득으로 반영되므로 종합소득세 세율 구간이 낮게 적용될 가능성이 높아진다.마지막으로 병원장님의 자녀들이 향후 재산을 취득하는 경우 상가의 임대소득이 재산취득 자금의 출처가 될 수 있어 자금출처조사의 가능성도 대폭 낮아질 수 있다는 점이다.과거에는 상가의 경우 유사 매매사례가액이 거의 존재하지 않아서 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여하는 경우가 대부분이었으나, 근래 국세청은 비주거용 부동산에 대해 편법 증여를 차단하기 위하여 증여재산가액을 감정가액으로 활용하고 있다. 이에 해당 상가도 감정가액으로 증여재산가액을 결정하도록 안내했다.또한, 증여재산가액 전체를 증여하는 형태보다는 상가에 담보로 설정된 금융기관의 대출금액을 자녀분이 승계하는 형태의 부담부증여의 방법으로 진행하는 경우 증여세 세율도 20% 가량으로 적용 받는다. 국세청은 부담부증여의 경우 5년간 대출 금액에 대한 상환 내역을 사후관리하고 있으므로 증여 이후 발생하는 상가의 임대소득으로 대출 원리금을 상환할 수 있도록 제시해드렸다. 그리고 병원장님이 사용중인 병원에 대한 임차료도 자녀분에게 지급하면서 비용으로 처리하여 병원의 사업소득에서 공제받을 수 있는 부분이 있어 최적의 절세 방안임을 안내해드렸다.절세 대안으로 제시해드린 내용의 장점을 간략히 정리해보면, 병원장님이 보유하고 있는 재산 중 상가를 증여하는 경우 병원장님은 향후 상속재산이 감소되어 상속세를 절감할 수 있으며, 소득세 최고세율을 적용 받는 상가 임대소득에 대해서 소득세를 절세할 수 있다. 그리고 주택이 아닌 상가를 부담부증여 형태로 하는 경우 채무부담액만큼 양도소득세가 발생하나, 이는 일반세율이 적용되어 주택의 양도소득세 중과세율을 적용 받는 것에 비해 상대적으로 효과적이다.자녀 입장에서는 상가를 증여 받게 되면 임대소득이 발생하므로 향후 자녀 명의의 재산을 취득하는 경우 상가 임대소득이 다른 재산의 취득자금에 대한 출처를 확보할 수 있으며, 이와 더불어 부동산 가치상승의 기회도 확보할 수 있는 것이다.김형철 하나은행 WM본부 상속증여센터 세무전문위원※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'한경부동산밸류업센터

'세수펑크' 와중에…유류세 인하·조세 감면 연장

정부는 역대 최대 규모의 세수 결손에도 불구하고 유류세 인하 등 각종 ‘시한부’ 비과세·감면 조치를 대부분 연장한다는 방침이다. 기존 수혜층을 의식해 조세지출 구조조정에 소극적인 것 아니냐는 지적이 나온다.기획재정부가 18일 발표한 올해 국세수입 재추계 결과(341조4000억원)는 현행 유류세 인하 조치를 유지한다는 가정 아래 나왔다. 현재 유류세 인하폭은 휘발유 25%, 경유·액화석유가스(LPG) 부탄 37%다.앞서 정부는 지난 8월 말 종료 예정이던 유류세 인하 조치를 오는 10월 말까지 2개월 연장했다. 하지만 국제 유가가 다시 뛰어오르자 15일 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “국제 유가 추이에 따라 추가 연장 여부도 검토하겠다”고 언급했다. 약 2주 시차를 두고 국내 기름값에 반영되는 국제 유가는 이달 들어 배럴당 90달러를 돌파하는 등 고공행진하고 있다.물가 안정을 위한 세금 감면이라지만 재정운용에는 부담이 된다는 분석이다. 기재부 재추계 결과에 따르면 유류세가 포함된 교통·에너지·환경세는 올해 10조8000억원으로 당초 전망치(11조1000억원)보다 3000억원(2.8%) 부족할 것으로 관측됐다. 1~7월 걷힌 교통·에너지·환경세(6조2000억원)는 유류세 인하 영향 등으로 1년 전보다 7000억원(9.5%) 줄어들었다.비과세·감면 등 조세지출은 국가 재정에 압박을 가하는 요인으로 꼽힌다. 기재부는 7월 발표한 ‘2023년 세법개정안’에서 올해 일몰(종료) 예정인 비과세·감면 제도 71개 중 65개(91.5%)의 기한을 연장하기로 했다. 나머지 6건(8.5%)만 예정대로 올해 종료된다. 이 같은 조세지출 일몰 비율은 2021년 10.5%에서 지난해 13.5%로 올랐다가 올해 한 자릿수로 떨어졌다. 이번에 일몰 기한이 연장된 65건의 감면액은 13조6000억원에 이른다. 면세 농수산물 의제매입 세액공제 3조868억원, 신용카드 사용액 세액공제 2조6566억원, 자경농지 양도소득세 감면 2조3686억원 등이다.허진욱 인천대 경제학과 교수는 “세수 펑크가 확실시된 상황에서 필수적이지 않은 세금 감면 조치는 정책의 밸런스를 맞추며 줄여나가야 한다”며 “코로나19 이후 도입된 유류세 인하 조치도 방역 위기가 종료된 만큼 정상화하는 게 필요하다”고 말했다.허세민 기자 semin@hankyung.com

외동딸 둔 건물주의 고민 [한경부동산밸류업센터]

경기도에 위치한 소형 부동산을 소유하고 있는 손님과의 상담사례다. 첫 상담내용은 수원에 있는 부동산의 매각 여부에 대한 고객의 고민이 주를 이뤘다.고객이 고민하는 내용은 이러했다.빌딩 운영을 직접 해보니 세입자 상대하는 것도 벅차고 골치 아픈 일이 한둘이 아니었다. 월세 수입과 시세 차익 얻는 게 거저 되는게 아니라는 걸 뒤늦게 알았다. 그런데 하나 밖에 없는 귀하고 소중한 딸 아이에게 이걸 물려준다 생각하니 자식에게 도움을 주는 게 아니라 짐을 남겨주는 게 아닌가 싶은 생각이 든다는 것이었다.상담을 통해 해당 물건의 현황 분석, 향후 자금계획 등을 함께 따져본 결과 고객께서 해당 부동산을 계속 보유하기로 방향을 정했고 적절한 시점에 자녀에게 증여하자는 결론을 도출하고 잘 마무리됐다.그런데 얼마 후 고객께서 다시 고민이 생겼다며 2차 상담을 요청했다. 세금 절세도 좋지만 고객 자신이 먼저 떠나면 홀로 남은 배우자와 자녀에게 안정적으로 자산이 이전되고 생활에 보탬이 되어야 되는데 아무래도 불안하다는 것이다. 주변 얘기를 들어봐도 그렇고 고객은 이런 고민이 된다고 호소했다."딸 아이가 결혼 후 남편이 이 건물을 팔고 다른 거 사자고 하면 어떻게 하나""혹여 사위가 사업이라도 하다가 사정이 여의치 않아 건물 팔아서 도와 달라고 하는데 안 도와줘서 가정에 불화라도 생기면 어쩌나""재산 다 물려줬는데 내가(고객) 떠나고 난 후 홀로 남은 아내를 아무도 돌봐 주지도 않으면..""주변 얘기 들어보니 혼자 남은 배우자가 뭐 라도 쥐고 있어야 자식이 손주 손잡고 인사 온다더라"고객이 고민하는 이런 시나리오는 발생할 가능성이 희박하긴 하나 절대 일어날 가능성이 없다고도 단언할 수 없는 일이기도 하다.고객께서는 나이가 드니 이런저런 걱정이 앞선다며 쓸데없는 생각이라고 할지 몰라도 자꾸 신경이 쓰이는 건 어쩔 수 없다고 하신다. 그러나 고객의 이런 고민은 나이가 드셔서 갖게 되는 과도한 걱정이 아니라 사랑하는 배우자와 자녀를 위해 미래를 보다 철저히 대비하고자 하는 마음이 깊기 때문에 생기는 걱정일 것이다.따라서 안정적인 자산 이전과 보전이라는 목표 아래 여러 상황을 가정하고 그 리스크를 최소화하는 방안을 세워 보기로 했다.배우자와 자녀에게 공동 증여를배우자에게 증여, 배우자와 자녀 공동증여, 부동산신탁(리빙트러스트)이라는 방법을 놓고 고객과 함께 검토했지만 결론은 배우자와 자녀에게 공동 증여하기로 했다.각각의 장단점이 있지만 고객은 미래의 사위가 해당 자산을 장모와 아내의 공동자산으로 인식하길 바랬다. 그 방안으로는 배우자의 지분을 자녀보다 높게 하는 것이다. 완벽한 해결책은 아닐지라도 고객이 우려하는 상황의 발생 확률을 낮출 수 있을 것이다. 나중에 받을 게 있어야 부모님을 자주 찾아보지 않겠냐는 고객 의견도 반영했다.고객이 청장년시절을 보낸 때보다 최근 우리 사회는 핵가족화, 개인화가 강해진 영향이 곳곳에서 나타나고 있으니 고객과 고객 주변의 어르신들의 이런 고민은 오히려 자연스러운 것으로 생각된다.개인으로 증여하는 것과 가족법인 중 어떤 걸 선택할까?세금 절세 측면에서 개인과 법인 중 어느 것이 더 유리한지에 대한 정답은 없다. 보유 목적과 계획에 따라 개인이 유리한지 법인이 유리한지 따져봐야 알 수 있기 때문이다.위 고객의 상황만 놓고 보면 증여가 유리하다고 볼 수 있다. 부동산 개인지분은 지분만 매각할 수도 있는데 개인지분을 매수하는 것은 사는 사람 입장에서 잘 모르는 제3자와 공동으로 운영해야 하기에 분쟁이 발생할 가능성을 예상해야 한다. 그래서 일반적으로 매수자는 투자목적으로 개인지분 매수를 하지 않는 편이다.그러나 상황을 좀더 살펴보니 고객의 자녀는 앞으로도 장기간 소득활동을 할 수 있다고 한다. 부동산 자산 증식을 위해 갈아탈 생각도 있고, 임대사업 역시 장기간 영위하고 싶어 했다.그렇다면 증여보다는 법인으로 취득하는 방안이 유리하다. 자녀 소득과 임대소득은 소득세에 합산되지 않는다. 배당소득은 발생되지만 소득이 낮은 시점에 배당을 받아 시기를 조절할 수도 있다.고객의 배우자는 법인의 근로자로서 건강보험의 직장 가입자가 될 수 있다. 법인은 개인보다 세율이 낮아 세 후 매각수익금이 개인보다 더 큰 편이다. 담보대출 규모도 개인보다 대외 신용도가 높은 법인이 더 높은 비중으로 대출을 일으킬 수 있으며, 자본금이 많고 대출 비중도 높으니 입지가 더 우수하거나 규모가 더 큰 부동산으로 갈아타기도 개인보다 유리하다.따라서 위 고객의 사례는 증여보다 법인으로 취득하는 편이 낫다.(개인과 법인으로 투자했을 때 세금 차이는 '한경부동산밸류업센터>WM라운지'에 기재된 ‘꼬마빌딩 투자시 개인VS법인에 따라 세금이 다른가요?’를 참고하자.)김화용 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'한경부동산밸류업센터