양도세 완화案시장에선 `글쎄`
양도차익 따라 장특공제달라져
5억미만 80% 20억초과땐 50%
반포래미안퍼스티지 2배로
고가주택 `매물잠김` 심화 우려
양도차익 따라 장특공제달라져
5억미만 80% 20억초과땐 50%
반포래미안퍼스티지 2배로
고가주택 `매물잠김` 심화 우려
문제는 1주택자라도 보유 기간이 길고 양도차익이 클수록 양도세가 더 증가하는 상황이 벌어질 수 있다는 것이다. 고가 주택에 거주하는 사람은 사실상 양도세 '중과' 조치를 받은 셈이라는 해석도 나온다.
김종필 세무사가 민주당 부동산특위 개편안을 적용해 양도세를 모의 계산한 결과에 따르면, 서울 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡를 10년간 보유·거주한 1주택자가 아파트를 팔 때 내야 하는 양도세는 7676만원에서 1억5246만원으로 98.6% 증가할 전망이다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 바탕으로 이 단지의 양도차익을 추정하면 16억5000만원이다. 현재는 공제율 80%를 적용받지만, 바뀐 규정에 따르면 60%로 내려간다. 비과세 기준 상향으로 과세 대상 양도차익은 1억5469만원 줄지만, 장기보유공제혜택 축소로 공제액이 3억3000만원 감소하면서 양도세가 증가하는 것이다.
양도차익이 클수록 세액은 더 큰 폭으로 늘어난다. 10년간 양도차익이 22억원일 것으로 추정되는 서울 대치동 한보미도맨션1차 전용 161.36㎡는 양도세가 1억2100만원에서 3억1566만원으로 160.9%나 뛴다. 고덕동 고덕아이파크 전용 115.45㎡는 양도차익을 10억6000만원으로 가정하면 양도세가 64.6%(2499만원→4113만원) 오른다.
전문가들은 최근 서울 아파트값이 급등한 상황에서 여당의 양도세 완화 조치가 큰 효과를 보지 못할 것이라고 진단한다. 비과세 기준이 바뀐 것보다 공제 혜택이 축소된 후폭풍을 받는 주택이 더 많을 수 있기 때문이다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 "가격과 보유 기간에 따라 누구는 양도세를 절감받고, 누구는 올라가면 어떻게 하느냐"며 "지금 세금 체계로는 비과세 가격 기준에서 멀고 보유 기간이 긴 주택일수록 매물 잠김 현상이 더 심해질 수 있다"고 지적했다.
이번 양도세 완화 대상에 다주택자가 빠진 부분도 시장에 매물을 내보내기 어렵다는 전망을 뒷받침한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다주택자가 집을 팔아야 시장에 매물이 늘어나면서 집값 안정에 도움이 될 수 있다"며 "다주택자들의 양도세가 중과되는 현 상황에서 그들이 집을 팔기에는 한계가 있다"고 했다.
일부에선 특위 개편안 수혜를 보는 시세 9억~12억원 주택 가격이 엉뚱하게 튈 수도 있다고 우려한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "15억원 초과 아파트 대출 금지에서 봤듯 일정 가격을 정해 규제하면 아래 가격대 주택값이 상승하는 사례가 있다"며 "양도세 혜택을 본 집주인들이 '갈아타기'를 위해 집을 팔고, 현재 전셋값 상승에 지친 무주택자들이 매물을 받으면 가격대가 올라갈 수 있다"고 진단했다.
1가구 1주택자 종합부동산세 부과 기준을 주택 가격 상위 2% 대상으로 변경하는 방안이 시장에 또 다른 혼란을 초래할 수 있다는 지적도 나온다. 부동산특위가 제시한 종부세 개편안은 현재 공시가격 9억원으로 설정된 1가구 1주택자 종부세 부과 기준선(기본공제는 6억원)을 '공시지가 상위 2%에 해당하는 인원'으로 바꾸는 내용을 담고 있다. 반면 부동산특위는 1주택 부부 공동 명의자의 적용 방안에 대해 결정하지 못해 논란이 예상된다. 현재 1주택 부부 공동 명의자는 6억원씩 총 12억원을 공제받는다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이번 개편이 옳다 그르다를 따지기에 앞서 가장 큰 문제는 세법 규정을 즉흥적으로 바꾸고 있는 것"이라며 "즉흥적으로 만들면 그만큼 부작용이 있을 수밖에 없다"고 꼬집었다.
[손동우 부동산전문기자 / 정석환 기자]
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