신규 세입자 와야 전세금 준다고?…"집주인, 무조건 돌려줘야" [아하! 부동산법률]

보증보험 가입 문턱 높아지자…싸늘한 빌라 전세시장

정부가 “전세사기에 악용되는 걸 막겠다”며 전세보증금 반환보증보험 가입 문턱을 높인 조치가 빌라 전세시장을 급속도로 위축시키고 있다는 지적이 나온다. 보증보험에 들기 위해 전셋값을 대폭 내릴 수밖에 없어 ‘강제 역전세’(계약 당시보다 전셋값 하락)로 속앓이하는 임대인(집주인)은 정책 변화를 촉구하며 집회와 소송을 준비 중이다.18일 업계에 따르면 지난 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준이 기존 공시가격의 150%에서 126%로 강화됐다. 일부 세력이 보증보험을 활용해 전셋값을 올린 뒤 전세사기나 무자본 갭투자(전세 끼고 매수)를 벌이는 걸 차단한다는 취지에서 도입됐다. 하지만 정책 변화 이후 대다수 임대인이 가구당 평균 수천만원 상당의 보증금을 돌려줘야 할 처지에 놓였다.예컨대 공시가격이 1억3000만원인 서울 강서구 한 빌라의 최근 전세 금액은 1억7850만원인데, 앞으론 1억6380만원(1억3000만원의 126%)까지만 보증보험에 가입할 수 있다. 세입자는 보증보험이란 안전장치를 갖춘 물건만 찾는 만큼 차액 1470만원은 고스란히 임대인이 부담해야 한다. 한 빌라 임대인은 “여러 채를 보유한 임대인은 역전세 금액이 수억원에 달하는 경우도 있다”고 전했다.임대보증에 의무적으로 가입해야 하는 등록임대사업자의 사정은 더 심각하다. 업계 관계자는 “보증금을 2년에 5%만 올릴 수 있는 점을 고려할 때 이번에 보증보험 가입 요건을 24%포인트 깎은 건 약 10년 전 가격으로 되돌린 조치”라며 “사실상 정부의 가격 통제로 그동안 성실하게 임대사업을 한 사람이 파산 위기에 내몰렸다”고 토로했다. 이에 임대인 50여 명은 소위 ‘126% 룰’ 폐지를 주장하며 오는 22일 서울 용산 대통령실 앞에서 집회할 계획이다. 일부 임대인은 헌법소원을 준비 중이다.임대인뿐 아니라 임차인한테도 부작용이 나타나고 있다. 높아진 보증보험 가입 기준을 현실이 따라가지 못해 실제 시장에선 보증보험에 가입하지 못한 빌라 전세 매물이 쏟아지고 있어서다. 보증금 미반환 리스크가 오히려 확대되고 있다는 지적이다. 전세를 월세로 돌리는 임대인이 늘면서 빌라 월세가 오르고 있어 임차인의 주거 부담이 더 가중될 수밖에 없다는 관측도 나온다.아파트와 달리 서민과 사회초년생이 주로 이용하는 빌라 전세시장은 여전히 내리막길을 걷고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 지난달 상승 전환(0.24%)한 반면 빌라 전셋값은 13개월째 내리막길이다. 7월 기준 서울 빌라 전세 거래량은 5503건으로 1년 전(7396건)에 비해 26% 감소했다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com

빌라 경매는 찬바람…'깡통 주택' 우려에 줄줄이 유찰

아파트 전셋값이 회복세를 보이는 것과 달리 ‘깡통전세’(전세보증금이 매매가를 웃도는 주택), 전세 사기 등의 우려가 여전한 다세대·연립주택 등 빌라 임대차 시장은 찬바람이 불고 있다. 경매 시장에선 세입자가 집주인을 상대로 한 강제경매가 잇따르고 있지만 투자자는 외면하고 있다.17일 대법원 등기정보광장에 따르면 전국 부동산 강제경매 건수는 지난달 6만8644건으로 집계됐다. 2020년 5월(6만9033건) 후 가장 많은 수치다.경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉜다. 강제경매는 법원 판결을 거쳐 경매하는 것이다. 강제경매가 증가한 데는 빌라 전세 사기, 역전세 등의 여파가 크다는 분석이 나온다. 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 버티면 세입자는 강제경매 절차에 들어가기 때문이다.강제경매 빌라는 ‘깡통주택’일 가능성이 커서 유찰이 반복돼도 매각이 잘 이뤄지지 않는다. 서울 관악구 봉천동 A빌라 전용면적 40㎡는 작년 11월 임차인 요청으로 강제경매가 개시됐지만 지난달까지 여덟 차례 유찰됐다. 감정가 3억원짜리 빌라의 최저입찰가가 600여만원에 불과했는데 아무도 입찰에 나서지 않고 있다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2억4500만원을 승계해야 하는 만큼 수익을 내기 어렵다는 판단이 작용했다.서울 금천구 시흥동 B빌라(전용 38㎡)도 임차인이 신청한 강제경매다. 작년 3월 경매가 개시된 이후 1년6개월 동안 16차례 유찰이 반복됐다. 감정가가 1억6300만원인데 전세보증금이 1억6700만원으로 전형적인 깡통주택이다. 투자자가 임차인의 보증금을 주면 시세보다 비싼 값에 매수하는 것이어서 매각이 어려울 것이란 전망이다.경매가 난항을 겪으면서 임차인이 직접 빌라를 인수하는 사례도 적지 않다. 인천 미추홀구 주안동 C빌라 전용 37㎡는 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 작년 9월부터 경매 절차에 들어갔다. 하지만 지난 6월까지 여섯 차례 유찰이 이뤄졌다. 7차 매각일에는 임차인이 직접 감정가(8500만원)의 11.7%인 100만원에 낙찰받았다. 세입자의 보증금 7900만원에 100만원을 합친 8000만원에 빌라를 매입한 셈이다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “아파트는 전셋값이 회복하면서 세입자가 강제경매를 신청하는 사례가 줄고 있지만 빌라는 여전히 강제경매가 잇따른다”며 “빈번한 유찰로 빌라 매각 자체가 어려운 만큼 전세 임차인의 주의가 필요하다”고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com

부산, 전세사기 피해 지원사업

부산시는 ‘부산형 전세사기 피해자 금융·주거 지원사업’을 12일부터 시행한다고 밝혔다. 시는 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정된 임차인 등 665명의 재기를 위해 주거 안정 관련 제도를 마련했다. 연 1.2~2.1% 수준의 전세대출 이자를 최대 2년간 지원하고, 월 40만원 한도 월세를 실비로 지급한다.