10월에 월세로 집을 구해서 두 달 정도 살았습니다. 갑자기 급하게 집을 빼야 할 일이 생겨서 집 주인한테 이야기하니 보증금은 다음 세입자가 들어오면 준다고 하더라고요. 제 사정 때문에 방을 빼는 거니까 알겠다고 했는데 부동산 사이트에 등록된 걸 보니 월세 70만원에 방을 내놨더라고요. 저는 65만원으로 계약했었거든요.

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주변 집들은 대부분 월세가 60만~65만원 정도라서 계약이 빨리 되는데 제 집만 안 나가고 있어요. 솔직히 월세 70만원이면 관리비까지 합치면 한 달에 77만원을 내야 하거든요. 사회초년생이 살 원룸치고 너무 비싸잖아요. 그래서 안 나가는 것 같아요.

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집이 안 나가면 제가 계속 월세를 내야 하는 것 맞죠? 정말 난처하네요. 월세 65만원으로 내려서 다시 내놓을 수 없냐고 집 주인한테 전화하고 싶은데, 집 주인이 거절하면 방법이 있나요? 지금 집이랑 새 집 월세까지 한 달에 120만원씩 내는 상황이 올까 걱정됩니다.

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그리고 저도 인터넷에서 찾아보니까 주택임대사업자면 1년에 월세 몇% 이상 못 올린다는 내용이 있는 것 같던데, 이것도 맞는지 확인해주세요.

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안타깝지만 집 주인이 거절하면 방법이 없을 듯합니다.

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당사자들이 계약을 해지하기로 합의하거나 계약 해지의 사유가 발생하지 않는 한 임대차 계약은 유지됩니다. 집 주인이 월세를 올려 내놓은 행위 자체는 계약 해지의 사유가 되지 않습니다. 결국 집 주인과 잘 말씀하셔서 계약을 합의 해지하지 못한다면 지금 집과 새 집 월세를 둘 다 내야할 것으로 생각됩니다.

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손해를 보기 싫다면 지금 집을 다른 사람에게 '전대'하는 것을 고려할 수 있습니다. 전대란 원래 주인에게 빌린 것을 제3자에게 다시 빌려주는 것을 말합니다. 쉽게 말하면 선생님이 '제2의 집 주인'이 돼 조금 더 싼 값에 방을 내놓고 새 세입자(전차인)를 구하라는 것입니다. 그러면 선생님은 세입자에게 받은 돈을 원래 집 주인에게 주고 남은 월세만 부담하면 되니까 손해를 줄일 수 있습니다.

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하지만 전대를 하려면 민법 제629조에 따라 원래 주인의 동의를 먼저 구해야 합니다. 그리고 전대차 계약도 따로 맺어야 하고, 전대차 계약으로 생기는 원래 집 주인과 선생님, 새 세입자 세 사람 간의 채권채무 관계도 부담해야 합니다. 전대를 하면 금전적 손해를 줄일 수 있겠지만 계약관계란 신경써야 할 것이 한둘이 아닙니다. 나중에 후회할 수도 있으니 신중히 생각해보시길 바랍니다.

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집 주인이 월세를 올려 내놓은 것이 문제되지 않는지 문의하셨는데, 문제되지 않을 것 같습니다. 말씀하신 내용은 주택임대차보호법 제7조, 같은 법 시행령 제8조 관련 내용입니다.

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"당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."(주택임대차보호법 제7조)

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"법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."(시행령 제8조 제1항)

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위 규정들에 따르면 집 주인은 월세를 한 번에 5%까지만 올릴 수 있고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

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다만, 주택임대차보호법은 임대차계약을 맺은 이들 사이에 적용되는 법률입니다. 집 주인이 선생님이 내는 월세를 올려받겠다고 했다면 이 법률이 적용될 것입니다. 하지만 선생님이 내는 월세는 그대로 놔두고, 아직 계약을 맺지 않은 새 세입자에게 받을 월세를 올리겠다고 한 것이기 때문에 위 주택임대차보호법 규정이 적용되지 않습니다.

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