집합건물의 공용부분은 일부공용부분과 전체공용부분으로 구성된다. 집합건물의 일부공용부분으로 인정되는 경우에는 일부 구분소유자만의 이용 가능성이 발생하기 때문에 일부 공용부분 해당 여부에 대해 분쟁이 다수 발생한다. 이번 대상 판결은 일부 공용부분의 결정 기준에 대한 판단이다. 구체적 내용을 살펴보자. 

집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되고, 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비춰 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 
이 사건 옥상은 ○○○동 건물의 지붕과 일체를 이루도록 설치돼 있고, ○○○동 구분소유자는 그가 구분소유하는 ○○○동의 내부 또는 외부에서 옥상에 접근할 수 있으나, 다른 동의 구분소유자는 관리사무소의 승인을 얻어 ○○○동 지하와 1층 출입구를 통해 출입하지 않고서는 옥상에 접근조차 할 수 없음을 알 수 있다. 위와 같은 구조적 상황은 ○○○동 등 아파트 단지 전체에 관해 구분소유가 성립된 때의 상황과 변함이 없는 것으로 보인다.
그렇다면 ○○○동 구분소유자는 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 옥상을 능동적으로 이용하는 데 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 ○○○동 출입구에 의해 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 옥상의 이용 가능성에서 ○○○동 구분소유자와 ○○○동 구분소유자 아닌 아파트의 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이다. 
따라서 옥상은 ○○○동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분으로서 ○○○동 구분소유자만의 공유에 속한다고 봐야 하고, 아파트의 구분소유가 성립한 후에 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 따른 반사적 이익의 귀속이나 ○○○동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입대의의 결정을 고려해 옥상 소유권의 귀속주체를 달리 볼 수 없다. 따라서 옥상이 아파트의 구분소유자 전원이 소유하는 전체공용부분에 해당하지 않는다.

이 사건은 하나의 아파트 각각의 동의 입주민이나 구분소유자들이 다른 동에 관해 자유로운 출입이 가능한지 여부 즉 다른 동 옥상이 전체 공용부분인지 아니면 일부 공용부분인지 여부가 문제가 됐다. 
법원은 일부 공용부분의 기준은 구분소유가 성립될 당시의 건물을 구조를 기준으로 판단해야 하고, 자유로운 출입이 불가능한 구조인 점에서 다른 동의 옥상은 일부 공용부분이라고 해 해당 동 구분소유자만을 위한 일부 공용부분이라고 봤으며, 이에 대해 구분소유자 전체의 동의가 아닌 이상 입대의가 의결을 통해 일부 공용부분이 전체 공용부분으로 변경되는 것은 아니라고 판단했다. 

 

 

권형필 변호사 hapt@hapt.co.kr
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