1. 1인의 토지등소유자로부터 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 분양대상자 지위

- 대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결

[요지]

주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 한다.

[해설]

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’) 제19조(현 도시정비법 제39조) 제1항은 정비사업 조합원의 자격을 토지등소유자로 하면서, ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’, ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’, ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때’에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

구 도시정비법 제48조 제2항 제6호(현 도시정비법 제76조 제1항 제6호)는 관리처분계획의 내용에 관해, ‘1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다’라고 규정한다.

위 구 도시정비법 규정들은 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정됐는데, 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한했으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가해 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었으나, 2009. 2. 6. 이들 규정이 개정됨으로써 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.

이를 종합해 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 한다.

이 판결은 이를 분명히 하고 분양대상자의 지위에 대한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있으며, 이로써 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 분양대상자 지위에 관한 종전 하급심판결의 혼란 또한 일단락시킬 수 있을 것으로 기대된다.

2. 주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들의 조합원 지위

- 대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결

[요지]

주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용돼 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 봐야 한다.

[해설]

재건축조합설립인가 당시 甲, 乙(부부)은 사업구역 내 다수의 부동산을 소유하고 있었는데, 원고들(부부)은 甲으로부터, 丁은 乙로부터 각각 부동산을 양수했고, 원고들 중 1인을 대표조합원으로 선임한 사안이다.

원심은, ‘원고들 및 丁 등과 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호 및 제3호가 중첩 적용돼 이들 전체를 대표하는 1인을 대표조합원으로 정해야 한다고 보기 어렵고, 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 甲으로부터 양수한 원고들 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을, 乙로부터 양수한 丁 등 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을 각 대표조합원으로 정하면 된다’고 판단했다.

그러나 대법원은, 주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용돼 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 봐야 한다고 판단했다.

이 판결은 조합설립인가 이후에 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물 중 일부를 수인이 양수하는 경우 조합원 지위를 어떻게 인정할 것인지에 대해 판단기준을 제시했다.

3. 지분쪼개기로 토지등소유자 수를 늘려 받은 주택재개발정비사업 조합설립인가처분의 적법성

- 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 판결

[요지]

과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 탈법행위에 해당한다. 탈법행위로 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외돼야 한다. 이때 탈법행위에 해당하는지는 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 한다.

[해설]

토지등소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)를 기초로 주택재개발정비사업 조합설립인가가 이뤄졌으나, 토지등소유자인 회사가 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤고, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 ~ 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하며, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과했는데, 그 중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임돼 조합설립에 관한 동의서를 제출한 사안이다.

대법원은 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그 중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외돼야 한다고 판단했다.

조합설립인가를 위한 동의 정족수는 인가 신청시를 기준으로 판단하는데(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결), 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정된다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결). 이와 관련해 기존 토지등소유자가 토지 등을 쪼개어 이해관계인들에게 양도해 토지등소유자 수를 늘려 정족수를 충족하려는 경우가 있어 왔다.

이 판결은 일정한 경우의 지분쪼개기는 탈법행위로서 이로 인해 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외돼야 한다는 점을 명확히 밝히면서, 탈법행위인 지분쪼개기를 판단하는 기준을 제시한 의의가 있다. 탈법행위인지 여부는 이 판결이 설시한 제반 사정을 토대로 개별 사안에 따라 구체적으로 판단할 것이므로, 향후에는 이 판결의 탈법행위 판단기준 충족 여부에 대해 치열하게 다툴 것으로 보인다.

4. 택지개발사업 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건

- 대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다294889 판결

[요지]

 구 택지개발촉진법(2011. 5. 30. 법률 제10764호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 택지개발촉진법’) 제13조 제1항은 택지개발사업의 시행을 위해 ‘수용’한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 정하고 있는데, 택지개발사업의 시행을 위해 ‘협의취득’한 토지의 환매권 발생 요건에 관해도 이를 유추적용함이 타당하다.

[해설]

피고가 원고로부터 토지를 협의취득한 날부터 5년 이내에 택지개발사업에 이용하지 않았으므로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제91조 제2항에 따라 원고에게 환매권이 발생했다는 전제에서, 원고가 환매권을 상실하는 손해의 배상을 피고에게 구한 사안이다.

원심은 원고의 주장대로 토지보상법 제91조 제2항이 적용돼 원고에게 환매권이 발생했다고 판단했다. 그러나 대법원은 다음과 같은 이유로 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해도 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용함이 타당하다고 판단하고 원심 판결을 파기했다.

① 구 택지개발촉진법은 환매권 발생 요건에 관해 별도로 정하고 있고(제13조 제1항) 환매권자의 권리의 소멸에 관해 토지보상법 제92조를 준용한다고 규정하고 있을 뿐(제13조 제3항), 택지개발사업의 경우 환매에 관해 일반적으로 토지보상법을 준용한다는 규정을 두고 있지 않다. 이는 다른 법령에서 ‘토지의 수용 또는 사용에 관해 해당 법률에서 규정하고 있는 것 외에는 토지보상법을 적용한다’는 취지로 규정하고 환매에 관해 별도로 규정하지 않은 것과는 규율의 형식과 내용이 다르다.

② 다른 공익사업과 비교해 택지개발사업의 경우 택지를 대량으로 개발·공급하기 위해 사업 준비에 오랜 기간이 소요될 수 있으므로, 사업시행자가 오랜 기간 사업 부지를 택지개발사업에 현실적으로 이용하지 못할 가능성이 있다. 구 택지개발촉진법은 이를 고려해 제13조 제1항에서 환매권 발생 사유를 별도로 정하면서, 토지보상법 제91조 제2항과는 달리 '취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 아니했을 때'를 환매권 발생 사유에서 제외하고 있는 것으로 봄이 타당하다.

③ 구 택지개발촉진법 제13조 제1항은 환매권 발생 요건에 관해 ‘수용한 토지’라는 표현을 사용하고 있으나 택지개발사업의 시행을 위해 토지를 취득한 원인이 수용인지 협의취득인지에 따라 환매권 발생 요건을 달리 봐야 할 합리적인 이유가 없다.

④ 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 구 택지개발촉진법 제13조 제1항에 정함이 없다는 이유로 토지보상법 제91조 제2항이 적용돼야 한다고 본다면, 사업시행자가 택지개발사업의 시행을 위해 취득한 토지의 전부를 취득일부터 5년 이내에 사업에 이용하지 아니했을 때, 협의취득한 토지의 경우에는 토지보상법 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생하는 반면, 수용한 토지의 경우에는 구 택지개발촉진법 제13조 제1항이 정한 환매권 발생 사유에 해당하지 않아 환매권이 발생하지 아니하게 된다. 이처럼 택지개발사업의 시행을 위해 토지를 취득한 원인에 따라 환매권 발생 여부가 달라진다고 보는 것은 부당하다.

이 판결은 택지개발사업의 시행을 위해 취득한 토지에 대해 그 취득원인이 ‘협의취득’인 경우에도 '수용’한 토지의 환매권에 관해 정한 택지개발촉진법 제13조 제1항의 유추적용에 따라 환매권 발생 여부를 판단해야 한다는 점을 명확히 밝혔다는 점에서 의미가 있다.

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지형질변경에 대한 개발행위허가를 간과한 건축법상 건축신고 수리처분의 위법성

- 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두31143 판결

[요지] 

건축물의 건축신고를 하면서 절토나 성토에 대한 토지형질변경허가를 받지 못한 경우에는 건축법에서 정한 ‘부지 확보’ 요건을 완비하지 못한 것이다. 행정청이 추후 별도로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)상 개발행위(토지형질변경)허가를 받을 것을 명시적 조건으로 하거나 또는 묵시적인 전제로 해 건축주에 대해 건축법상 건축신고 수리처분을 한다면, 그 건축신고 수리처분이 위법하다고 볼 수는 없지만, ‘부지 확보’  요건을 완비하지 못한 상태에서 건축신고 수리처분이 이뤄졌음에도 그 처분 당시 건축주가 장래에도 토지형질변경허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다면, 그 건축신고 수리처분은 위법하다.

[해설]

 피고보조참가인은 ‘최대 1211mm 높이의 성토 및 4m 깊이의 절토를 하고 그 토지 위에 우사를 건축하겠다’는 건축신고를 피고에게 하면서 국토계획법상 토지형질변경에 관한 개발행위허가 일괄 신청을 하지 않았다. 원고는 피고의 피고보조참가인에 대한 건축신고 수리처분 취소를 구하는 소를 제기했다.

건축물의 건축은 건축주가 그 부지를 적법하게 확보한 경우에만 허용될 수 있는데, 여기에서 ‘부지 확보’란 대상 토지가 건축물의 건축이 허용되는 법적 성질을 지니고 있어야 한다는 점을 포함한다. 절토나 성토에 대한 토지형질변경허가를 받지 못한 경우에는 건축법에서 정한 ‘부지 확보’ 요건을 완비하지 못한 것이다.

한편, 조성이 완료된 대지에 건축물을 설치하기 위한 경우라 하더라도 절토나 성토를 한 결과 최종적으로 지반의 높이가 50cm를 초과해 변경되는 경우에는 국토계획법 시행령 제53조 제3호 (다)목에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위라고 볼 수 없다. 이 경우 비탈면 또는 절개면이 발생하는 등 그 토지의 외형이 실질적으로 변경되므로, 국토계획법에 따라 토지형질변경에 대한 별도의 개발행위허가를 받아야 한다.

이와 관련해 행정청이 추후 별도로 국토계획법상 개발행위허가를 받는 것을 전제로 건축법상 건축신고 수리처분을 했다면, 이는 위법하다고 볼 수 없지만, 건축신고 수리처분 당시 건축주가 장래에도 개발행위허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다면 건축신고 수리처분은 '부지 확보'라는 수리요건이 갖추어지지 않았음이 확정된 상태에서 이뤄진 처분으로서 위법하다.

기존 대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두31839 판결도 이미 유사한 판단을 한 바 있는데, 이 판결은 기존 판결의 법리를 ‘건축허가’ 뿐만 아니라 ‘건축신고 수리처분’에도 적용했다. 또한, 기존 판결은 후발적으로 ‘부지 확보’ 요건을 갖추는 것이 불가능할 때 행정청이 직권으로 건축허가 직권 취소·철회를 할 필요가 있다고 판시한 반면, 이 판결은 건축신고 수리처분 당시 건축주가 장래에도 개발행위허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다면 건축신고 수리처분은 위법하다는 점을 명확히 한 의의가 있다.

6. 하도급거래 공정화에 관한 법률상 직불합의에 따른 하수급인의 직접지급요청에 대해 자금집행순서 약정을 이유로 대항할 수 있는지 여부

- 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다221830 판결

[요지]

수급사업자의 직접지급요청에 대해 발주자는 원사업자 등과 합의해 신탁계약 등에서 정한 자금집행순서가 도래하지 않았다는 이유로 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 하도급법)상 공사대금 직접지급에 원칙적으로 대항할 수 있고, 이 자금집행순서의 성격은 정지조건으로 보는 것이 타당하다.

[해설]

건축사업의 시행사인 甲 회사와 시공사인 乙 회사가 공사도급계약을 체결한 다음, 신탁업자인 丙 회사와 토지신탁사업약정, 관리형토지신탁계약, 위 공사도급계약의 승계계약을 체결하면서 위 공사도급계약에 관해 ‘수탁자의 자금집행순서상 공사비의 90%는 7순위로 해 매 2개월 단위로 지급하고, 잔여공사비는 13순위로 해 1, 2, 3순위 우선수익자의 대출원리금이 모두 상환되고 수탁자의 신탁사무처리비용 정산이 완료된 이후 신탁재산의 범위 내에서 지급하며, 토지신탁사업약정서와 관리형토지신탁계약서는 승계계약서보다 우선 적용한다’고 정했고, 그 후 도급공사 중 일부 공사를 丁 회사에 하도급한 乙 회사가 丙 회사 및 丁 회사와 하도급대금 직불합의를 하면서, ‘丙 회사가 부담하게 되는 공사대금의 범위는 丙 회사와 乙 회사 사이의 공사도급계약에 따라 丙 회사가 乙 회사에 지급해야 할 공사대금채무의 범위를 초과하지 않고, 丙 회사는 丁 회사의 직접 지급 요청이 있기 전에 乙 회사에 대해 대항할 수 있는 사유 등으로 丁 회사에 대항할 수 있다’고 약정했는데, 공사비의 90% 이상이 지급된 상태에서 丁 회사가 건물 완공 후 일정 기간이 지났다며 丙 회사를 상대로 하도급대금 직접 지급을 요청한 사안이다.

원심은 丙 회사가 丁 회사에게 신탁자금 집행순서를 이유로 대항할 수 없다고 판단하면서, 자금집행순서의 성격은 정지조건이 아닌 불확정기한이고, 지급순서가 도래하지 않았다는 丙 회사의 증명이 부족하며, 선순위자에게 자금집행이 완료되지 않을 것이 확정된 것으로 봐야 한다는 등의 이유로 丙 회사의 공사대금 직접지급의무의 이행기가 도래했다고 판단했다.

그러나 대법원은 하도급법상 원사업자이자 신탁계약 등을 체결한 당사자인 乙 회사가 丙 회사 등과 사이에 신탁계약 등에 따른 자금집행순서에 따라 공사대금을 청구하기로 합의한 이상 丙 회사는 乙 회사가 공사대금을 청구할 경우 자금집행순서 약정을 이유로 지급을 거절할 수 있고, 발주자인 甲 회사가 하도급법상 직접지급의무를 부담하는 공사대금 채권은 동일성을 유지한 채 수급사업자인 丁 회사에게 이전되고, 丙 회사는 새로운 부담을 지지 않는 범위 내에서 직접지급의무를 부담하므로, 丙 회사는 丁 회사의 직접청구에 대해서도 동일한 사유로 대항할 수 있다고 봤다.

나아가 대법원은 자금집행순서 관련 약정의 문언, 동기와 목적 등 제반 사정을 고려해 위 자금집행순서의 성격은 정지조건으로 보는 것이 타당하고, 丙 회사는 丁 회사의 직접청구에 대해 乙 회사와 체결한 자금집행순서 약정을 이유로 대항할 수 있고, 위 자금집행순서의 성격은 정지조건으로 보는 것이 타당하다고 판시했다.

부동산개발사업에서 발주자와 시공사 사이에 도급계약을 체결한 후 신탁사와 관리형토지신탁계약 등을 체결하면서 자금집행순서를 정하는 경우가 많은데, 이 판결은 이러한 상황에서 하도급법에 따른 직불합의를 하는 경우 하수급인의 직접청구에 대해 자금집행순서 약정으로 대항 가능한 것인지 판시했다는 의미가 있다.

7. 집합건물의 시공자의 분양자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무의 소멸시효가 완성된 경우, 시공자의 구분소유자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무도 소멸하는지 여부

- 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결

[요지] 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조 제1항에 따라 시공자가 구분소유자에게 부담하는 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1 채무’)와 시공자가 분양자에게 부담하는 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2 채무’)는 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성됐다고 해 제1 채무도 당연히 소멸한다고 할 수 없다.

[해설]

원고(입주자대표회의)가 아파트 구분소유자들로부터 피고들(시공자 및 분양자)에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수한 후 피고들을 상대로 위 손해배상을 청구한 사안에서, 피고 시공자는 피고 분양자가 피고 시공자에게 가지는 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권이 소멸시효 완성으로 소멸했으므로 집합건물법 제9조 제2항에 따라 원고에게도 책임을 부담하지 않는다고 주장했다.

집합건물법 제9조 제1항에 따라 시공자는 구분소유자에게 제1 채무를 부담하는데, 동조 제2항은 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 부담한다고 규정하고 있고, 동조 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 부담하는 제2 채무 등을 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다고 규정하고 있다.

원심은, 원고가 피고들에 대해 집합건물법 제9조 제1항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 소를 제기한 이상, 피고 분양자의 피고 시공자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소멸시효도 중단됐다고 판단함으로써 피고 시공자의 소멸시효 완성 항변을 배척했다.

그러나 대법원은 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성됐다고 해 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없고, 이는 집합건물법 제9조 제2항 및 제3항이 양 채무가 서로 일정하게 관련돼 있음을 나타내고 있다고 해도 동일하다고 판시했다.