전세 세입자가 동사무소에 전입신고를 한 당일에 근저당권 등기가 이뤄져 전세 보증금을 돌려받지 못한 안타까운 사연이 인터넷에서 화제입니다. 세입자가 해야하는 전입신고와 확정일자가 얼마나 중요한지 알려주는 사례인데요. 바로 임차인 장모씨 이야기입니다.

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장씨는 3년 전 경기도 안산의 한 다가구주택에 살기로 하고 임대차계약을 체결했습니다. 장씨는 당시 전세 보증금 잔금을 먼저 지급했고, 계약한 집으로 이사한 날은 이보다 늦은 금요일이었다고 합니다. 이삿짐을 옮기느라 정신 없었던 장씨는 금요일 주민센터 업무시간에 전입신고와 확정일자를 받지 못했습니다. 바로 이 작은 실수가 훗날 엄청난 사단이 됐습니다.

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금요일에 이사한 장씨는 결국 주말이 지나고 다음주 월요일에야 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 이 집에 산지 1년이 지난 뒤 장씨는 이 집이 가압류됐고 경매가 진행된다는 사실을 알게 됩니다. 그리고 자신은 전세 보증금을 돌려받지 못한다는 무시무시한 이야기도 듣게 됩니다.

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장씨는 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 대항력이 있는 세입자라고 생각했습니다. 그러나 부랴부랴 등기부등본을 확인한 결과 이 집은 장씨가 전입신고를 한 바로 그 월요일에 다른 사람에게 팔렸고, 근저당권등기까지 끝나 있었습니다.

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대항력은 전입신고 다음 날부터, 등기는 신청 당일부터 효력

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여기서 중요한 것은 임차인의 대항력 효력이 발생하는 시점입니다. 여기서 대항력은 임차인이 전세보증금 등 자신의 권리를 행사할 수 있는 것을 말하는데요.

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주택임대차보호법상 장씨 같은 임차인의 대항력은 그 요건을 갖춘 ‘다음 날’부터 발생합니다. 그러니까 장씨 같은 경우 월요일에 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 그 다음날인 화요일부터 대항력이 생기는 겁니다. 반면 부동산을 사고 판 뒤에 설정하는 부동산 등기는 바로 신청시점부터 효력이 발생합니다.

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장씨는 자신이 전세로 사는 집의 이전 소유자와 임대차계약을 체결했기 때문에 이전 소유자에게는 임차인의 권리인 보증금반환청구권을 당연히 행사할 수 있습니다. 하지만 계약상 제3자인 새로운 소유자에게도 전세 계약내용을 주장하려면 '대항력'이 있어야 하는데요.

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이 대항력은 △건물의 인도와 △주민등록을 요건으로 합니다. 즉 확정일자(집 열쇠)와 전입신고를 동시에 만족해야 하는 것이라고 생각하면 쉽습니다.

장씨는 이 집에 이사온 날짜가 금요일로 집 열쇠는 이날 받았지만 전입신고는 월요일에 했습니다. 따라서 법적 대항력은 확정일자와 전입신고 조건을 모두 갖추게 되는 화요일 0시부터 발생합니다. 반면 이 집의 소유권이전등기는 이보다 앞서는 월요일에 이미 모두 끝났기 때문에 장씨의 대항력은 이 집의 새로운 소유자에게는 미치지 못합니다.

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장씨의 경우 이사 당일 일부러라도 시간을 내서 전입신고와 확정일자를 모두 받아두었다면 대항력을 새로운 소유자에게도 갖게 되며, 전세 보증금을 날릴 가능성은 없습니다.

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하지만 만약 장씨가 이사하는 날에 전입신고까지 끝마쳤다고 해도 바로 그날, 이전 소유자가 악의적으로 새로운 소유자에게 부동산을 매각하고 또다른 근저당권 등기 설정이 이뤄진다면 어떨까요? 역시 이 경우에도 임차인인 장씨는 당할 수밖에 없습니다. 부동산 근저당권 등기는 신청 당일 즉시 효력이 발생하지만 세입자의 대항력은 말씀 드렸듯이 확정일자를 받고 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 있기 때문입니다.

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이 때문에 세입자가 이런 사태를 방어할 방법이 없어 법적으로 문제가 있다는 지적이 많았습니다.

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주택임대차보호법 개정으로 '대항력 시차 문제' 해결 필요

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약자인 임차인의 권익을 보호한다는 주택임대차보호법 취지에 맞게 법 개정을 해야 한다는 목소리죠. 그러나 아직 이런 법 개정은 이뤄지지 않았으므로 임차인이라면 무조건 조심하는 방법밖엔 없습니다.

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임대차 계약 체결 시 가장 중요한 것은 계약 전후로 등기부등본을 확인하고 꼭 계약 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

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둘째, 계약서에 특약을 넣어달라고 요청할 수도 있습니다. 계약체결 전 후 일정기간 동안 등기내용 변경 시 임대인에게 사전고지의무가 있고, 이를 이행하지 않을 경우 계약해지 및 손해배상의무에 대한 특약을 기재하는 것입니다.

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물론 주임법상 대항력을 주장하는 주된 이유는 건물을 물적 담보로 이용하기 위해서입니다. 따라서 이미 보증금반환의무가 있는 원 소유자에게 손해배상청구를 하는 것만으로는 실질적 해결을 보기 어려울 수도 있습니다.

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셋째, 형사상 사기죄로 고소하는 방법도 있습니다. 이 사건의 경우 수사결과 불기소처분이 나왔는데요. 이사 당일에 전입신고를 했다면 피해가 없을 수 있다는 점이나 매매대금 등 매수인이 임대인의 의무를 수용한 정황이 고려된 것으로 보입니다.

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하지만 계약 당일 아무 이상 없는 등기부등본을 확인했음에도 잔금 수령 후 등기신청으로 임차인에게 손해를 끼쳤다면 사기혐의가 성립될 수 있습니다.

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이밖에도 이사하는 날 공인중개사에게 잔금을 위탁하고, 다음날 등기부등본을 확인한 후 임대인이 수령하는 방식으로 합의하는 것도 깔끔한 선택이 될 수 있습니다.

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그러나 국회가 관련 법을 바꿔 임차인이 이런 별도 조치를 하지 않아도 확정일자와 전입신고만으로 자신의 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 하는 게 가장 좋은 방법입니다.