계약금을 5% 먼저 내는 조건으로 보증금 4000만원짜리 전세 계약을 했습니다. 계약하기 전 전셋집에 대해 특별히 확인한 건 없습니다. 근저당이 2억4000만원 설정돼있고, 이전 매매가가 4억1000만원이라는 등기권리증 정도만 봤습니다.

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계약 당시 집주인은 원래 집이 8억원짜리라며 안전하니까 걱정말라고 했습니다. 가격도 가격이지만 집이 마음에 들기도 해서 계약서에 특약조항 넣을 생각도 따로 하지 않고 그대로 계약했습니다.

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그런데 나중에 알고보니 이 집에 전세권 설정을 한 사람만 5명이나 되고, 그 선순위 보증금을 따져보니 1억8000만원이나 됐습니다. 이 금액대로라면 집이 경매로 넘어가면 제 전세보증금은 장담할 수 없는, 흔히 말하는 '깡통전세'였던 거죠.

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저는 전세 계약 전에 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 통보도 못 받았는데. 계약서에는 '임차인이 계약금을 포기하고 계약해지가 가능하며 계약금 반환은 청구할 수 없다'고 적혀 있습니다.

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아직 계약을 한 지 만 하루도 지나지 않았는데 너무 억울합니다. 과연 저는 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

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전세계약의 계약금까지 주고 나서야 전세 보증금 회수가 어려운 계약임을 알게 돼 곤란한 상황에 처하셨군요. 말씀대로라면 아직 계약금 5%만 건 상황이므로 계약 해제가 가능해 보입니다. 단 선생님이 계약금을 반환받을 수 있을지 문제가 될 수 있겠네요. 계약해제의 책임이 상대방에게 있다면 계약금을 돌려받겠지만 선생님에게 있다면 계약금을 포기해야 할 듯합니다.

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민법 조문에서는 '사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다'고 명시돼 있습니다(민법 제110조). 선생님이 집주인에게 속았다, 즉 사기를 당했다는 점을 입증하면 이 계약을 '취소'하고 당연히 계약금도 돌려받을 수 있습니다. 그러나 사기를 이유로 계약을 취소하려면 집주인이 선생님에게 '깡통전세'라는 사실을 알리지 않은 것이 사기에 해당하는지를 입증해야 하는데 이 과정이 쉽지 않아 보입니다.

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먼저 대법원 판례(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등)를 보면 대법원은 "부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다"는 입장입니다.

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이 대법원 판례는 계약을 엎을 수 있을 정도로 중요한 내용이라면 계약을 맺기 전 상대방에게 반드시 알려야 하고, 알리지 않았을 경우 '사기'가 될 수 있다는 뜻입니다. 이는 임대차계약(전세계약)을 맺을 때에도 마찬가지입니다.

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집이 8억원이고 근저당권 등을 고려해도 충분히 보증금 반환이 안전하다는 식으로 집주인이 속였다는 것이 증명되면 계약 취소가 가능합니다. 처음부터 선순위 권리에 관해 집주인이 의도적으로 이를 속인 경우라면 형사상 사기죄에 해당할 수 있습니다.

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그러나 부동산등기를 떼보면 알 수 있는 권리관계는 선생님이 생각하시는 것처럼 단순한 문제가 아닙니다. 부동산등기 자체가 권리를 공시하는 것이기 때문에 부동산을 처분할 때 부동산 소유자가 이미 등기에 공시돼 있는 저당권에 대해서까지 상대방에게 고지할 법적 의무는 없다는 판례도 있습니다.

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이런 판례까지 고려해보면 깡통전세를 알려주지 않은 게 선생님을 속인 사기가 되는지 여부는 결국 법정에서 다퉈봐야 알 수 있을 것 같습니다. 만약 다퉈보겠다는 뜻이 확실하면 먼저 집주인에게 계약취소와 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보내길 바랍니다. 다만 일단 다툼이 시작되면 집주인은 물론 선생님까지 힘든 상황을 겪게 될 수 있다는 점은 명심해야 합니다. 무엇보다 법정 다툼보다 원만히 사안을 해결하는게 좋습니다.

아울러 다음부터 전세를 구할 때 전세금과 주택에 설정된 선순위 권리를 합한 금액을 집 매매가와 반드시 비교해보세요. 소중한 전세금을 지키려면 등기부등본 등 법률 관계부터 명확히 확인해야 합니다.

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