부동산을 거래할 때 정식 계약 이전에 쓴 가계약서의 경우 잔금 지급시기가 기재되지 않았더라도 매매목적물과 매매대금이 특정돼 있었고 중도금 지급방법에 대한 합의도 이뤄졌다면 이를 인정할 수 있고, 이 후 정식계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 이 부동산에 대한 매매계약은 성립한 것이라는 대법원 판례가 있다.


부동산을 매수하기 위해 부동산에 방문하는 경우 종종 가계약 권유를 받을 때가 있다. 아직 거래를 확정하지 않았더라도 다른 사람이 먼저 계약하지 않도록 가계약금을 걸어 놓는 것이다. 보통 10%인 계약금에 비해 가계약금은 더 낮은 금액으로 책정된다.


이때 가계약금이 제대로 지급되고 이후 본 계약까지 이어져, 부동산 매매가 제대로 끝난다면 아무 문제가 없다. 그러나 가계약을 한 경우 바로 본 계약을 한 것과 달리 분쟁이 발생할 수 있다.

A씨와 B씨는 부동산을 거래하기로 하고 가계약서를 썼다. 가계약서에는 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정돼 있었고 중도금 지급방법에 관한 합의도 이뤄졌다.

그런데 그 가계약서에는 잔금 지급시기가 기재되지 않았다. 또 이 가계약서 이후 정식계약서가 작성되지도 않았다. 이후 생각이 바뀐 계약 당사자 간 사이에서 이 계약이 제대로 이루어진 것인지에 대해 분쟁이 생겼다. 그렇다면 이들의 계약은 어떻게 되는 걸까. 

대법원은 위와 같은 상황에서 부동산에 대한 매매계약이 성립했다고 판결한 원심을 그대로 확정했다. (2005다39594 판결)

대법원 재판부는 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다”고 판결했다.

계약이 성립하기 위해서는 계약을 하는 당사자 사이에 생각이 맞아야 한다. 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관해 있어야 하는 것은 아니지만 계약의 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적으로 각 당사자가 동의해야 한다. 또는 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 이뤄져야 한다.

대법원 재판부는 이 사건에서 “가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 거래 당사자 사이에 부동산에 관한 매매계약은 제대로 성립됐다”고 판단했다. 즉 가계약서를 썼을 때 이미 부동산에 대한 매매계약이 완결된 것으로 본 것이다.


◇ 판례 팁 = 결국 가계약 이후 생각이 바뀌었을 경우가 문제다. 가계약서에 이후 생각이 바뀌었을 경우 이 금액을 돌려받기 쉽지 않고, 계약 자체가 제대로 이루어진 것인지에 대해서도 법률적인 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 가계약서를 작성할 때는 '가계약금은 계약이 이뤄지지 않았을 경우 반환한다' 등의 반환 조건에 대해 상세히 기재해 문제를 예방해야 한다.