오늘 판결은 입주자대표회의의 보존행위에 관한 것으로써, 입대의가 공용부분과 관련해 보존행위를 할 수 있는지에 대한 법원의 판단이다. 구체적으로 살펴보자.

공유물의 보존행위는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적, 법률적 행위다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)은 집합건물의 존립에 필수적인 공용부분과 대지의 원활하고 적정한 유지·관리, 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 구분소유자 상호 간의 이해관계 조절을 위해 민법상 공유에 대한 여러 특별규정을 두고 있다. 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 대지 등의 관리를 목적으로 하는 집합건물의 관리단이 당연 설립된다(제23조). 

구분소유자가 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 관리행위를 할 관리인을 선임해야 하고(제24조), 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위 등은 관리인의 권한과 의무에 속한다(제25조 제1항). 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 되고(제5조 제1항), 구분소유자가 그러한 행위를 한 경우 관리인은 그 행위의 정지 등을 청구할 수 있고 이를 위한 소송 제기는 관리단 집회의 결의를 거쳐야 한다(제43조 제1항, 제2항). 따라서 집합건물의 공용부분과 대지의 관리업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 이를 대표하는 관리인에게 있는 것이다. 

집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 “다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다”고 정하고 있고, 같은 법 제19조는 구분소유자가 공유하는 건물의 대지 및 공용부분 외의 부속시설에 관해 제16조를 준용하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위를 관리행위와 구별해 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 정한 것이다. 

앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합해 보면 구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기해 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의해 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 봐야 한다. 

입대의는 공용부분과 관련해 소유권에 기한 청구를 할 수 없다. 즉 공용부분과 관련해서는 아파트더라도 집합건물이기 때문에 집합건물법상 공용부분 관리에 관한 의결을 거쳐야만 하고 이는 관리단 집회를 통한 구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성 의결을 의미한다.

이 사건 입대의는 위와 같은 절차를 거치지 않았다. 또한 공용부분을 사용하고 있는 도시가스업체에 “보존행위”를 청구원인으로 청구를 했으나 보존행위는 구분소유자만이 할 수 있으며, 그 권리행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의해 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 봐야 한다. 

 

 

 

권형필 변호사 kslee@hapt.co.kr
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