나경제씨는 평범한 회사원입니다. 지방에 거주하던 나경제씨는 서울에서의 직장생활을 위해 전셋집을 알아보던 중이었는데요. 몇십 군데를 살펴본 후에서야 마침내 마음에 드는 집을 발견, 전세계약을 위해 부동산을 방문했죠. 그런데 중개업자로부터 뜻밖의 말을 듣게 됩니다.

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해당 전셋집의 임대인이 바로 법인이라는 건데요. 임대인이 법인이면 추후 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 말을 들은 적 있는 나경제씨는 고민을 하게 됩니다. 혹시나 불미스러운 일이 생겨 나중에 문제가 되진 않을까 하고 말이죠.

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결국 나경제씨는 좀 더 생각을 해보겠다며 계약을 미뤘는데요. 과연 나경제씨의 생각처럼 임대인이 법인이라면 위험할까요? 그 진실은 무엇인지 네이버 법률이 알아봤습니다.

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Q. 법인임대인은 경매로 넘어갈 가능성이 크다고 들었는데... 아닌가요?

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내가 살고 있는 집의 집주인이 특정 이유로 빚을 갚지 못한다면 해당 집은 경매로 넘어갑니다. 경매로 넘어간 집이 낙찰될 경우 채권자들은 배당순서에 따라 배당을 받게 되는데요. 이때 배당기준은 등기부 등본에 등록된 순서입니다.

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등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구분하는데요. 표제부에는 해당 부동산에 대한 정보가 표시됩니다. 건물이 몇 층인지, 면적을 어느 정도인지를 알 수 있는데요. 갑구에는 해당 부동산의 소유권이 표시됩니다. 소유권 뿐만 아니라 가압류와 같은 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 알 수 있죠. 을구에는 해당 부동산의 담보 및 채무사항이 표시되는데요. 저당권, 전세권 등의 사항과 최고 채권액을 알 수 있습니다.

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우선 임대인의 법인/개인 여부를 불문하고 집주인으로부터 보증금을 보호받기 위해서는 집을 계약한 후 '확정일자'를 받아야 합니다. 확정일자가 근저당, 압류, 가압류일자보다 빠르면 대항력을 갖게 되는데요. 확정일자가 20년 1월 2일, 근저당일자가 20년 2월 2일일 경우 그에 우선해 전세금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

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통상 임대인이 법인일 경우 사업이 잘 안되면 경매로 넘어갈 가능성이 크다고 생각하는데요. 꼭 그렇지 않습니다. 개인임대인이라도 해도 사업을 하는 사람이 많을뿐더러 사업에 실패할 경우 경매로 넘어가게 되는 건 법인과 크게 다르지 않습니다.

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실제 경매로 진행되는 부동산 중 법인임대인은 1%도 되지 않습니다. 작년 한 해 동안 경매에서 낙찰된 주거용 부동산은 약 2만여 건인데, 그중 소유자가 법인인 경우는 100건도 안됐습니다.

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경매 위험성에 있어서 법인임대인과 개인임대인의 차이는 크게 다르지 않습니다.

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Q. 법인임대인일 경우 전세자금대출 상품을 이용할 수 없다던데... 아닌가요?

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세입자들은 전세금 마련을 위해 금리가 낮은 '전세자금대출'을 많이 이용합니다. 개인임대인의 경우 전세자금대출이 쉽지만 법인임대인은 그렇지 않다는 생각이 일반적인데요. 과연 그럴까요?

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법인임대인을 대상으로 하는 전세자금대출의 경우 취급은행에 있어 다소 제한적이긴 하나 불가능한 것은 아닙니다. 임대인이 법인이더라도 한국주택금융공사, LH 등에서 제공하는 보증상품은 전세자금대출이 가능합니다. 대출심사가 승인될 경우 최대 2억 2200만원까지 대출받을 수 있습니다.

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Q. 법인임대인 주택은 전세보증보험 가입이 안 된다던데... 아닌가요?

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집주인으로 전세보증금을 보호받기 위해 '전세보증보험'을 가입하는 분들이 늘어나고 있는데요. 전세보증보험이란 집주인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주기 어려운 상황일 때 관련 보증기관이 대신 보증금을 찾아주는 상품입니다. 임대인의 동의 없이도 세입자가 자유롭게 신청 가능하다는 게 장점입니다.

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일반적으로 임대인이 법인일 경우 전세보증보험 가입이 안 될 것이라고 생각하는데, 전부 그런 것은 아닙니다. 임대사업자 또는 주택사업자에 등록된 경우를 제외하면 전세보증보험 가입이 가능합니다.

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확인방법도 간단합니다. 렌트홈, 대한주택건설협회 등 관련 홈페이지를 접속한 후 확인을 했는데 등록이 안 돼 있다면 전세보증보험 상품을 이용할 수 있고, 1인 법인의 경우도 전세보증보험 가입이 가능합니다.