40대 중반 맞벌이 부부인 A씨는 두 아이를 키우며 빠듯하게 살고 있습니다. 부부는 그동안 열심히 돈을 모은 덕분에 집을 마련하게 됐는데요.  계약금과 중도금은 무사히 치렀지만, 한달 뒤로 다가온 매매일이 걱정입니다. 잔금을 치르기엔 남은 돈은 턱없이 부족하고, 그렇다고 추가 대출을 받기도 어렵기 때문입니다. 이 때문에 지금 살고 있는 집의 전세 계약이 끝나는 한달 뒤로 맞춰서 모든 일정을 맞춰놨는데요.

그런데 집주인 B씨로부터 청천벽력 같은 말을 들었습니다. 계약서 상에 ‘임대차기간 만료 3개월 전에 임차인이 계약갱신 거절의 의사를 표시하지 않으면 자동적으로 이전 계약기간이 그대로 갱신된다’라는 규정이 있다는 겁니다. 한마디로 이미 계약이 연장됐으니 보증금을 돌려줄 수 없다는 말인데요. 

앞이 캄캄해진 A씨 부부. 과연 계약을 해지하고 보증금을 제 날짜에 돌려받을 수 있을까요?  

주임법·상임법…'약자' 임차인 보호하는 규정들

위 계약은 민법의 전형계약인 임대차계약에 해당합니다. '임대차'란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 오늘날 임대차는 물건을 소유하고 있지 않은 자가 타인의 물건을 사용하는 가장 대표적인 방법이 되고 있는데요. 특히 부동산의 경우 더욱 많이 쓰입니다.

그런데 부동산 임대계약에서 임차인은 대체적으로 경제적 약자이고, 부동산의 공급이 제한된 특성상 협상력이 임대인보다 열악한 경우가 많습니다. 이런 이유로 우리 민법에서는 임차인을 보호하기 위한 규정이 다수 존재합니다. 

하지만 민법의 보호만으로는 충분하지 않을 수 있기 때문에, 이에 우선하는 특별법으로 '주택임대차보호법'과 '상가건물임대차보호법'을 제정해 주택임차인과 상가건물의 임차인을 보호하고 있고 있습니다(이하 각 '주임법'과 '상임법'이라 약칭). 이 법들은 소위 강행규정(强行規定)으로써, 이에 위반해 임차인에게 불리한 것은 무효가 될 수 있습니다. 

'자동연장 조항' 임차인에 불리하면 무효 가능성

A씨의 사례에서 자동연장 조항을 실제 날짜에 대입해 보겠습니다. 2016년 1월 1일부터 2년간 임대차계약을 했다면, A씨는 만료일인 2018년 12월 31일의 3개월 전인 9월 30일까지 계약갱신을 거절하는 의사를 표시해야 합니다. 그러지 않으면 2020년 12월 31일까지 다시 2년이 갱신됩니다.

그런데 A씨처럼 주택의 경우엔 '주임법'이 적용됩니다. 주임법에 따르면 임차인은 임대차 기간만료 전 1월까지 계약갱신 거절의 의사를 표시하면 계약갱신을 막을 수 있습니다. 또 갱신되더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인은 해지통보를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지됩니다.

결국 자동연장 조항은 ①임차인의 계약갱신 거절의 의사표시 기간을 단축하고 ②임차인의 계약 해지권 행사를 제한한다는 점에서 주임법 규정보다 임차인에 불리하기 때문에 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 즉 위 규정이 무효로 판단된다면 A씨 부부의 계약갱신 거절로 이 계약은 한달 후에 계약기간 만료로 종료되고, 현재 사는 집을 주인인 B씨에게 반환함과 동시에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

상가건물 계약갱신때도 계약해지 가능

그렇다면 주택이 아닌 상가건물이라면 어떨까요? 

상임법에 따르면 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에 대해 계약갱신 거절의 의사를 표시하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 단 임대차의 존속기간은 정해져 있지 않는 것으로 보고, 임차인은 언제든지 임대인에 대해 계약해지를 할 수 있으며, 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지됩니다. 

상임법은 임차인의 계약갱신 거절의 의사표시 기간을 명시적으로 규정하고 있지 않습니다. 따라서 자동연장 약정을 하는 것이 상임법에 반하는 것은 아닙니다. 그러나 이 경우에도 임차인의 계약 해지권 행사를 제한한다는 점에서, 적어도 이전 계약기간을 그대로 연장한다는 부분은 상임법의 규정보다 임차인에게 불리하여 무효로 판단될 가능성이 높습니다.

물론 주임법과 상임법이 모든 경우를 커버하는 것은 아닙니다. 대표적으로 상임법상 상가건물의 환산보증금이 일정 금액(서울의 경우 6억 1천만원) 이상인 경우, 위 상임법의 조항이 그대로 적용되지 않습니다. 

이렇게 특별법이 적용되지 않는 경우엔 일반법인 민법으로 돌아가는데요. 민법은 묵시적 갱신 조항을 두고 있습니다. 임대차기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고, 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 할 수 있으며, 임대인이 이를 받은 날부터 1월이 경과하면 해지된다고 규정하고 있습니다. 

묵시적 갱신 조항이 강행규정인지 다툼이 있는데, 강행규정으로 파악한 1972년 대법원 판례에 따르면 위 자동연장 조항은 ①임차인의 계약갱신 거절의 의사표시 기간을 단축하고 ②임차인의 계약 해지권 행사를 제한한다는 점에서 임차인에게 불리한 약정으로 무효로 판단될 가능성이 존재합니다. 

반면 임의규정으로 파악하는 견해에 따르면 위 자동연장 조항이 유효할 가능성 또한 존재합니다. 최근에는 임의규정으로 파악하는 경향이 많은 것으로 보입니다.

민사법을 지배하는 대원칙은 사적 자치의 원칙과 계약자유의 원칙입니다. 임대인과 임차인은 사적 자치의 원칙에 따라 의사를 합치하고 임대차 계약을 체결합니다. 이는 원칙적으로 존중받아 마땅하고 계약은 준수돼야 하지만 당사자의 합의로도 깨뜨릴 수 없는 것이 강행규정입니다. 오히려 강행규정이 합의를 깨뜨릴 수 있습니다. 임차인이라는 경제적 약자를 보호하기 위해서 말이죠.

글: 법무법인 주원 이충윤 파트너 변호사