돈 주고 샀어도 소유권 인정 안 되는 아파트 지하실
A씨는 최근 같은 아파트에 사는 주민들과 갈등을 빚었습니다. 주민 일부가 A씨에게 지금 소유하고 있는 아파트 지하실 공간을 반환하라는 소송을 낸 건데요.
해당 지하실 공간은 1979년 처음으로 등기를 마친 후 몇 차례 주인이 바뀌었습니다. 그러다 A씨가 1993년 지하실 공간을 적법하게 사들이며 사무실이나 에어로빅 연습장으로 사용하고 있었습니다. 20년 넘게 지하실을 개인 용도로 활용하던 A씨에게 B씨 등은 지하실 사용을 멈추고 지금까지 얻었던 부당이득을 반환하라고 요구했습니다. 지하실은 아파트의 공용공간이라는 이유에서였죠.
이에 A씨는 맞소송을 걸어 애초에 지하실 공간을 매입할 때도 법적 문제가 없었고 20년 동안 별 일 없이 사용했으니 점유취득시효도 완성됐다며 소유권이 자신에게 있음을 주장했습니다. 하지만 법원은 A씨의 주장을 받아들이지 않았는데요.
법원이 돈 주고 산 지하실의 소유권을 인정하지 않은 이유는 무엇일까요?
◇적법하게 소유권 취득했더라도 공용공간이라면 반환해야
대법원은 주민들의 손을 들어줬습니다(2016다32841). 지하실은 복도나 엘리베이터처럼 주민들이 함께 써야 하는 공용공간으로 본 것인데요.
아파트나 오피스텔 같은 집합건물의 경우, 전유부분과 공동부분으로 공간이 구분됩니다.
이중 전유부분은 건물 1동의 독립된 집, 사무소, 점포 등을 말합니다. 개인이 소유하며 여기에서 나오는 사용수익권도 그 개인에게 있습니다. 아파트 ○동 ○○○호처럼 그 세대만이 사용하는 공간을 말합니다. 이 전유부분의 소유권은 당연히 해당 세대주에게 주어집니다.
공동부분은 전유부분을 제외한 공간입니다. 복도, 계단, 입구 등으로 여러 사람이 함께 이용하는 공간을 말합니다. 엘리베이터나 아파트 지하공간도 공동부분에 해당합니다.
이 사건에서 대법원은 "건물의 어느 부분이 구분소유자 모두 또는 일부에게 공용 공간으로 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물 구조의 객관적인 용도에 의하여 결정된다"며 "객관적인 용도로 만들어진 공용부분을 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 했더라도 그로써 특정 개인이 해당 공용부분을 전속적으로 소유할 수는 없다"고 판시했습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다.
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 공용부분의 지정과 변경에 대해서 명시하고 있습니다. 이 사건에서 A씨가 사용해 온 지하실은 건물이 처음 지어졌을 때부터 꾸준히 다른 용도로 활용됐습니다. 하지만 주민들과 A씨, 혹은 A씨 이전에 지하실을 소유하던 이들 사이에 해당 공간을 공용이 아닌 전용부분으로 삼기로 한 합의가 없었습니다. A씨가 지하실을 장기간 사용해왔다고 해서 이 지하실이 A씨의 전유부분으로 변경되는 것은 아닙니다.
◇A씨가 점유취득시효 주장한 이유는?
A씨는 또 점유취득시효를 주장하기도 했는데요. 1993년 전 주인에게 적법한 절차에 따라 소유권이전등기를 했으니 지하실 사용에는 문제가 없으며 설령 소유권 이전에 관한 문제가 있어도 20년 넘게 사용해왔으니 점유취득시효가 완성됐다는 겁니다. 점유취득시효는 민법 제245조에 규정돼 있는데요.
민법
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
쉽게 말해 20년 이상 이의 제기없이 부동산을 점유하고 있으면 소유권이 인정된다는 건데요. 이번 소송이 진행된 것은 2015년이었고 당시 A씨는 23년째 지하실을 사용 중이었습니다. 점유취득시효의 요건은 갖춰졌다고도 볼 수 있습니다.
하지만 대법원은 점유취득을 인정하지 않았습니다. 집합건물법에 따라 지하실이 적법하게 공용부분으로 변경되지 않은 이상 소유권도 인정되지 않는다는 판단이었습니다. A씨가 지하실 공간을 상대로 소유권이전등기를 한 건 사실이지만 애초 이곳이 전유부분이 아닌 공용부분이기 때문에 취득시효의 대상이 되지 못한다는 거죠. (2011다78200 판결)
◇아파트 전실도 공용공간, 허가 없이 확장하면 불법
요즘 아파트의 전실(세대 현관문부터 계단실 또는 엘리베이터에 이르는 공간)을 확장하는 세대들이 많은데요. 이 전실 확장도 법적 문제가 될 수 있습니다.
전실 확장은 보통 아파트 복도에 임의로 문을 설치하는 방식으로 이뤄지는데요. 이 복도공간은 전유부분이 아닌 공동부분입니다. 이를 허가없이 마음대로 개조하는 것은 공동주택관리법에 저촉됩니다.
아울러 복도에는 창문, 소화전, 계단 등 주민 생활에 꼭 필요한 장치와 화재 시 대피로가 있고 소방법상 피난통로로 규정돼 있습니다. 집 안으로 끌어들이게 되면 공용공간이 좁아져 유사 시 대피가 어려워집니다.
공동주택관리법
제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
전실 확장으로 실제 처벌받은 사례도 존재합니다. 의정부지방법원은 엘리베이터 옆 공용공간까지 전실로 확장해 기소된 입주민 A씨와 B씨에게 벌금 200만원을 선고했습니다. 정부의 허가를 받거나 신고하지 않고 현관문을 옮긴 혐의가 인정됐는데요. 이처럼 전실 확장이 적발될 경우 주택법과 소방법에 따라 원상 복구를 해야 합니다. 처분을 따르지 않을 경우 과태료를 물거나 형사고발될 수 있습니다.
