최근 부동산 거래 한파와 함께 역전세난 우려도 커지고 있습니다.

​

역전세난이란 전셋집 공급에 비해 수요가 줄어듦에 따라 새로운 세입자를 구하기 어려운 현상을 말하는데요. 공급물량이 늘어 저렴한 전세를 찾아서 이동하게 되면서 나타나는 현상으로 전세값 하락이 동반됩니다.

​

새로운 세입자로부터 보증금을 받아 전 세입자에게 지급해온 관행을 고려하면 세입자를 찾기 어려워진 요즘 상황에선 보증금 회수에 대한 걱정도 커질 수밖에 없는데요. 세입자를 구했다 하더라도 전세 시세가 하락했다면 여윳돈이 없는 집주인의 경우, 보증금을 전액 돌려주지 못하는 일이 벌어질 수도 있습니다 .

​

이제 겨울이 끝나면 이사 성수기가 시작되는데요. 임대차보증금을 안전하게 돌려받으려면 어떤 법적 조치를 취해야 할까요?

​

임차인은 계약종료 1개월 전 갱신거절 통지해야

​

중요한 것은 임대차계약을 종료절차를 제대로 밟는 것입니다. 임차인의 경우 적어도 계약기간 종료 1달 전에는 집주인에게 묵시적 갱신을 하지 않겠다는 통지를 해야합니다.

​

그 이유는 주택임대차보호법에 있는 묵시적 갱신 규정 때문에서 찾을 수 있습니다.

​

사실 묵시적 갱신 규정은 임차인 보호를 위한 제도입니다. 양측이 계약에 관해 아무런 언급을 하지 않고 있다가 임대인이 갑자기 계약 만료를 이유로 퇴거 통지를 할 경우 임차인 입장에서는 당장 살 곳을 사라져버리는 극단적인 상황에 처해질 수 있기 때문인데요. 이런 상황을 미연에 방지하기 위해 묵시적 갱신 규정이 마련된 거죠.

​

임대인은 임대차계약 종료일 기준 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 기존 계약 내용과 동일하게 임대차계약(2년)이 갱신된 것으로 간주됩니다.

갱신거절 통지를 하지 못한 경우에도 임차인은 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수는 있는데요. 하지만 해지 통지를 한 시점으로 3개월 후에 해지 효과가 발생하므로 계약 종료 시점이 늦어지는 것을 막기는 어렵습니다. (법 제6조의2)

​

집 주인이 보증금을 못 줄 때 반환청구 절차는?

​

만약 이사할 집 보증금을 낼 수 있는 금전적인 여유가 있다면 시간적으로 급할 필요가 없을 것입니다. 이 경우 민사소송을 통해 집행권원을 획득한 후 강제집행절차를 거쳐 반환받을 수 있는데요. 임대인에게 보증금 반환의사나 능력이 없다면 시간이 걸리더라도 가장 확실한 방법입니다.

​

소송절차를 거치는 경우에는 새집으로 이사를 한 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 ‘임차권 등기 명령’ 제도를 이용할 수 있습니다.

​

임차권등기명령이란 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부등본에 공시함으로써 주민등록을 이전해도 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

​

만약 자금의 여유가 없어 빨리 보증금을 돌려받아야 한다면 ‘주택임대차분쟁조정’이 도움이 될 수 있습니다. 이 절차를 거치면 적은 비용으로 빠르게 합의를 얻어낼 수 있는데요.

​

하지만 상대방이 조정 내용을 수락하지 않거나 합의가 이뤄지지 않는다면 결국 소송절차를 이용할 수밖에 없습니다. 임대차보증금 반환의무는 입증도 용이하고 소송으로 가도 청구 자체가 기각될 가능성은 적으므로 합리적 판단을 하는 임대인이라면 실현 가능한 범위와 방식으로 조정이 이뤄질 가능성이 높습니다.

​

보증금 반환 불능이 걱정된다면 전세 보증보험을 이용하는 방법도 있는데요. 다만 계약기간이 절반이 지나지 않은 시점이어야 한다는 조건이 있으니 미리미리 준비를 해야 할 것입니다.