최근 지방 단독주택을 구매했습니다. 계약금, 중도금까지 지급했고 현재 잔금만 남은 상황입니다. 그런데 계약서에 기재된 지목과 면적이 등기부 내용과 다릅니다. 계약서에는 토지 전체가 대지로 돼 있는데 등기부 상으로는 대지와 전지, 도로(사유지)까지 포함돼 있습니다.

​

매도자에게 이의를 제기해봤는데 막무가내로 계약 취소는 안 된다고 합니다. 계약서 허위내용 기재와 사기를 이유로 계약을 취소시키고 싶은데 가능한지 문의합니다. 진행 방법도 조언 부탁드립니다.

​

계약을 없었던 것으로 하려면 계약을 취소하거나 해제해야 합니다. 먼저 계약 취소에 대해 설명드리겠습니다.

​

민법 제109조는 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다"고 규정합니다. 이 조항에 따라 계약을 취소하려면 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있었다는 점을 입증해야 하고 나아가 중대한 과실도 없어야 합니다.

​

여기서 '중대한 과실'이라는 것은 의사를 표시한 이의 직업, 법률행위의 종류, 목적 등에 비춰 보통 요구되는 현저한 주의를 결여한 것을 말합니다. 대법원은 개인 토지 거래에서 공적인 자료와 공신력있는 객관적인 자료에 의해 매수하기를 원하는 토지가 맞는지 확인해야 할 최소한의 주의 의무가 있다고 판단한 바 있습니다(2009다40356).

​

사례의 경우, 등기부를 미리 떼어 보지 않은 것이 중대한 과실에 해당하느냐가 중요한 쟁점이 될 듯합니다. 중대한 과실의 법적 의미와 위 대법원 판례에 비춰볼 때 중대한 과실이 있다고 인정될 가능성이 크기 때문에 이 방법으로는 계약 취소가 어려울 수 있습니다.

​

다음 계약 해제에 대해 설명드리겠습니다. 민법 제565조는 "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 쉽게 말하면 아직 계약 이행에 착수하지 않은 경우 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다. 그런데 이미 중도금까지 지급했기 때문에 이 방법으로 계약을 해제하기는 어려워 보입니다.

​

또 민법 제580조에 따르면 매매 목적물에 하자가 있는데 매수인이 이를 몰랐고, 이 하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우 매수인은 일정한 기한 내에 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 자신의 과실 때문에 하자를 알지 못했던 것이라면 계약을 해제할 수 없는 한계가 있습니다. 이 경우 등기부를 미리 떼보지 않은 것이 과실인가 하는 질문으로 돌아가게 되고, 앞서 말씀드린 것처럼 과실로 인정돼 계약을 해제하지 못할 가능성이 큽니다.

​

끝으로 민법 제574조에 규정된 수량부족·일부멸실을 주장해 계약 해제나 대금감액을 청구하는 방법이 있습니다. 수량부족은 수량을 지정한 매매 목적물이 부족한 경우를, 일부멸실은 매매 목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우를 뜻합니다. 면적 문제를 말씀하신 것은 실제 부동산 면적이 계약서보다 작다는 의미로 이해됩니다. 이 경우 수량부족에 따른 계약 해제나 대금감액을 주장해야 할 듯합니다.

​

이와 관련해 대법원은 일정 면적을 중요요소로 파악하고 이를 기준으로 삼아 가격을 결정했어야 수량지정 매매에 해당한다고 판시한 바 있습니다(2001다12256). 판례에 따라 일정 면적을 중요요소로 파악하고 기준으로 삼아 가격을 결정했다는 사정과 실제 부동산 면적이 계약서 내용보다 작을 줄 몰랐다는 것을 입증하면 기한 내에 계약해제권이나 대금감액청구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.

​

계약을 없었던 것으로 돌리려면 위에서 설명드린 내용들을 놓고 장시간 법정 다툼을 해야 합니다. 부동산 거래 계약 전 꼭 등기부등본을 열람해 검토해야 이런 다툼을 피할 수 있습니다. 등기부등본은 소정의 수수료만 내면 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 열람, 발급할 수 있습니다.

​

※'우리집 소송'은 독자 여러분과 함께 만들어가는 코너입니다. 우리집을 둘러싼 크고 작은 부동산 관련 분쟁에 대해 궁금한 점이 있다면 ninachum24@mt.co.kr로 자초지종을 자세히 보내주세요. 법률사무소 로앤탑의 전선애 변호사와 함께 성실히 답변해드리겠습니다.