단독주택, 다가구주택, 유사매매사례가가 없는 아파트의 평가는 실무적으로 개별주택 가격 또는 공동주택가격으로 상속세 및 증여세 신고를 많이 하고 있는데요.

그런데, 국세청에서 단독주택 등에 대해 앞으로 감정평가액으로 과세할 수 있을까요?

네, 물론입니다.

세법에서는 부동산의 종류를 따지지 않고 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 (상속세 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간중에 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장의 신청 및 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매가액, 감정가액 등으로 과세할 수 있습니다(상속세및증여세법 시행령 제49조).

평가기간이란 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일후 3개월)까지를 말합니다.

현재 국세청의 감정평가대상으로는 꼬마빌딩, 상가, 나대지에 한정하지 않고 겸용주택, 단독주택, 다가구주택 등에 대해서도 추징할 수 있는 근거법이 마련된 상태인거죠.

다만, 상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조에서는 상속세및증여세법과 다르게 감정평가대상을 축소하여 과세하고 있는데요.

감정평가대상은 비주거용부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 나대지를 그 대상으로 하고 있으며 다음의 요건을 충족해야 합니다.

① 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상인 경우

② 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상

☞ (추정시가 – 보충적평가액)/추정시가 ≥ 10%

결국 사무처리규정만 바꾸면 단독주택 등도 감정평가액으로 상속세 및 증여세를 과세할 수 있는 것이죠.

국세청에서 단독주택 등을 감정평가액으로 과세하고자 사무처리규정을 변경한 사실을 신문사 등에 홍보할까요?

할 수도 있고, 하지 않을 수도 있습니다.

감정평가액으로 추징하는 것은 언제까지 할 수 있나요?

상속의 경우에는 상속개시일의 말일부터 15개월, 증여의 경우에는 증여일의 말일부터 9개월이 지나면 감정가액으로 추징할 수 없습니다.

감정평가액으로 과세한다면 주택증여를 서둘러야 할까요?

2024년 9월에 증여하더라도 증여세 과세가능한 기간은 2025.6월까지 추징할 수 있습니다. 감정평가 예산확보도 어려운 것이 아니어서 서두른다고 해서 될 것은 아닌 것 같습니다.

단독주택, 다가구주택 증여를 염두에 둔다면 감정평가액으로 과세를 했을 경우 증여세를 낼 수 있는지에 대한 고민을 하는 것이 좋겠습니다.

참고로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 과세한다면 신고불성실가산세, 납부지연가산세는 부과되지 않습니다.

상속이 임박해 있다면 어떻게 해야 할까요?

단독주택, 다가구주택에 대해 감정평가액으로 상속세를 매긴다면 비교적 고가인 강남 등에 소재한 단독주택, 다가구, 매매사례없는 아파트 등은 세부담이 어마어마합니다.

그런데 매각도 쉽지 않지요. 차라리 상속개시전 매각을 고민하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

[양경섭 세무사 프로필]


△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사

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