김모씨 부부는 지난 30년간 살던 집(A아파트)이 재건축되면서 이주할 집(B주택)을 매입해 일시적 2주택자가 됐다. 원래 10억원에 샀던 A아파트는 재건축을 통해 현재 시세가 35억원에 이른다. 이 집에는 전세 세입자가 보증금 15억원에 거주 중이다. 김씨 부부는 최근 이 집을 처분할지, 자녀에게 증여할지를 두고 고민에 빠져 있다.

김씨 부부는 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 A아파트를 양도하면 A아파트가 일시적 2주택에 해당해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 앞으로 종합부동산세 등 보유세가 엄청나게 오를 것으로 보여 김씨는 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택이 사라지기 전 집을 처분하는 게 좋다고 생각한다.

그런데 김씨 부부는 집을 자녀에게 사전 증여하는 방안도 심각하게 고민 중이다. 어차피 물려줄 집이라면 이번에 증여해 상속세 부담을 낮추는 게 좋겠다고 생각한 것. 하지만 집값이 너무 올라 증여세 부담이 만만치 않다. 현행법상 35억원짜리 주택을 자녀에게 증여하면 자녀가 내야 할 증여세와 취득세만 15억원에 이른다.

유찬영 땅집고 택스클럽 센터장이 땅집고 회원전용 실전 투자전략 강의 VOD(맞춤영상) 서비스에서 증여세 절세 전략을 강의하고 있다. /땅집고 VOD 강연 캡처

국세청에서 17년 근무한 세무 베테랑인 유찬영 세무사(땅집고 텍스클럽 센터장)는 “김씨 부부라면 고민할 필요 없이 ‘저가 양도’가 정답”이라고 말했다. ‘저가 양도’는 부모가 자녀에게 시세보다 싸게 주택을 양도(매각)하는 것이다. 이 방법이 부모와 자녀의 세금 부담을 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이라는 것이다.

유 세무사는 땅집고가 유료 영상으로 만들어 제공하는 땅집고VOD(맞춤 영상) 서비스 ‘알아야 돈 번다! 증여는 생존전략! 증여세 폭탄에서 살아남을 특급 비법’ 강의에서 구체적인 증여 노하우를 공개한다.

◇‘저가 양도’의 마법… 세금 2억원으로 35억원 집 물려준다

저가 양도가 유리한 이유는 이렇다. 김씨가 자녀에게 물려주려는 A아파트는 시세가 35억원(공시가격 20억원)인데 김씨는 시세보다 3억원 저렴한 32억원에 자녀에게 아파트를 팔 수 있다. 세법에 따르면 가족 간 10억원 넘는 집을 거래할 때 시가보다 싸게 팔더라도 최대 3억원까지는 증여세를 내지 않아도 된다. 이뿐만 아니라 줄어드는 양도가액만큼 자녀가 낼 취득세도 줄어드는 효과가 있다.

김씨는 이 과정에서 양도세를 내야 한다. 하지만 일시적 2주택자 혜택을 받기 때문에 양도세 부담도 크게 줄어든다. 김씨가 A아파트를 보유한 기간은 10년이 넘었고 취득가는 10억원이다. 종전 주택에 10년 이상 보유·거주했기 때문에 양도가액 중 12억원까지는 비과세를 받고, 12억원 초과분에 대해서는 80% 장기보유특별공제 등을 적용받는다. 이에 따라 양도세 부담은 1억원에 불과하다. 자녀가 내는 취득세 약 1억원을 합해 김씨 가족은 총 2억원의 세금만 납부하고 35억원 새 집을 자녀에게 물려줄 수 있게 된다.

◇“주택 구입 대금은 실제 지급하고, 증빙 자료는 보관”

김씨 자녀가 절세 혜택을 받으려면 주택 구입 대금을 자력으로 마련해야 한다는 조건이 있다. 양도가인 32억원 중 전세금(15억원)을 뺀 나머지 17억원은 부모에게 실제로 지급해야 한다. 가족 간 매매는 매매가 아닌 증여로 추정하는 규정에 해당하기 때문에 자녀의 자금 출처와 실제로 돈을 주고받았다는 증거를 잘 남겨놔야 혹시 모를 세무 당국 조사에서 벗어날 수 있다. 차용증, 통장 거래 내역 등으로 실제로 돈이 오간 증빙을 갖춰야 한다. 그럼에도 저가 양도 이후 아파트 시세가 계속 오르고, 자녀의 소득이 충분하다면 증여보다 자녀가 주택에 드는 비용을 부담하는 저가 양도가 절세에 효과적이다.

자녀의 구입 대금 마련이 어렵다면 김씨가 전세금(15억원)을 포함해 증여하는 이른바 부담부증여를 하는 방법도 있다. 이때는 김씨 가족이 부담할 세금 총액이 7억원 정도로 늘어난다. 부담부증여를 하면 부모는 전세 보증금 15억원에 대해 양도세 3350만원을 따로 내야 하고 자녀는 6억2000만원의 증여세와 취득세 7000만원을 내야 하기 때문이다.

유 세무사는 “저가 양도를 활용하면 자녀가 지불해야 할 매매 대금 규모가 줄어 실질적인 증여세 절세 효과가 있다”며 “어느 방법이든 가족 모두가 부담해야 할 총비용과 자녀의 형편, 자금 출처도 함께 고려해 최선의 대책을 세우는 것이 좋다”고 했다.