2주택은 특별공제 적용안되고 20% 중과세…양도세 2억8500만원
(서울=뉴스1) 김성은 기자 = 애니메이션 <아기공룡 둘리>에서 고길동은 서울시 도봉구 쌍문동에 위치한 2층 단독주택을 소유하고 있다. 대지면적은 약 200평, 건축면적 약 80평으로 추정되는 주택이다. 실제 도봉구에서 이러한 주택은 찾기 힘들지만 쌍문동 50평대 단독주택 시세에 비춰볼 때 고길동의 집 가격은 어림잡아 약 15억원 수준이라고 짐작해볼 수 있다.
쌍문동 토박이인 고길동이 만일 다른 곳으로 이사하기 위해 집을 처분한다면 양도세로는 얼마나 내야할까. <아기공룡 둘리> 만화가 잡지에 연재되기 시작한 1983년에 고길동이 쌍문동 주택을 매입해 그 때부터 줄곧 이 주택에 살았다고 치면, 고길동은 올해로 39년째 이 주택에 실거주하고 있다는 계산이 나온다.
게다가 고길동이 1가구 1주택자에 해당한다면 '장기보유특별공제' 요건에 들어 맞는다. 장기보유특별공제는 1가구 1주택자가 10년 이상 집을 보유하면서 실제로 거주한 경우 최대 80%의 공제율을 적용해주는 제도다.
그렇다면 고길동이 쌍문동 주택을 1983년 2억원에 산 뒤 2021년 15억원에 팔았다고 가정해 이에 따른 양도세를 계산해보자.
이 경우 양도차익은 15억원에서 2억원을 뺀 13억원이다. 여기에 비과세 기준인 9억원을 적용하면 13억원-9억원인 6억원에 대해서만 과세된다고 할 수 있다. 과세대상 양도차익은 '양도차익×(양도가액 - 9억원)/양도가액'으로 구하므로 이에 따라 값을 넣어 계산해보면 5억2000만원이라는 결과가 나온다.
여기에 장기보유특별공제로 최대 80%를 적용받았다고 치면 4억1600만원을 공제받는다. 남은 1억400만원이 과세가액인 것이다. 여기서 연 1회 인별 250만원의 인적공제를 제외하면 1억150만원이다.
이 금액에 해당하는 세율구간은 8800만~1억5000만원, 세율은 35%다. 아울러 이에 따른 누진공제 1490만원을 적용해 계산하면 양도소득세는 1억150만원×35%-1490만원=2062만5000원이다.
또한 양도소득세의 10%인 206만2500원의 지방소득세가 별도로 붙는다. 고길동이 쌍문동 주택을 팔 경우 '양도소득세+지방소득세'로 총 2268만7500원의 세금을 내야하는 것이다.
고길동이 만일 2주택 이상을 소유했다면 세금이 대폭 늘어난다. 장기보유특별공제에 해당되지 않는데다 세율 역시 기본구간인 42%에 2주택의 경우 20%가 추가돼 총 62%의 높은 세율이 적용되기 때문이다.
이에 따른 양도소득세는 2억8500만원으로, 지방소득세 10%를 더하면 세금은 총 3억1350만원에 달한다. 1주택일 때에 비해 세금이 무려 14배나 많다.
이는 지난 6월 1일부터 법이 바뀌면서 양도소득세 중과세율이 종전보다 10%포인트(p) 높아졌기 때문이다. 기존 중과세율은 2주택자 10%p, 3주택자에게 20%p였지만, 지난 6월부터는 2주택자에 20%p, 3주택자에 30%p가 중과되고 있다.
세무법인 광장의 조진한 세무사는 "다주택자의 경우 양도세는 물론 보유세도 높아서 이도저도 못하다보니 작년말부터 올해초까지 증여가 상당히 많이 이뤄진 것같다"며 "양도소득세를 낮춘다면 집을 2~3채 가진 사람들도 증여보다는 매매를 택해 시장에서 거래가 활발히 이뤄지지 않을까 싶다"고 말했다.
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