"재건축 조합원 지위양도 제한, 10년 장기보유자 등 예외인정"

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수정2021.06.24. 오후 2:00
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[일문일답]"질병치료·상속·해외이주에 따른 이주도 예외"
정비사업 조합원 지위 양도 제한 예외규정 적용사례(국토부 제공)© 뉴스1

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부와 서울시가 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당기는 것과 관련해 장기 보유한 1가구1주택자 등 일부에 대해선 예외규정을 두기로 했다.

국토교통부와 서울시는 24일 보도설명자료를 통해 이같이 밝혔다. 앞서 두 기관은 지난 9일 부동산 시장안정화를 위해 '정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화' 방안을 발표한 바 있다.

투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후부터 조합설립 전까지, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 관리처분 전까지 시·도지사가 기준 일을 지정해 조합원 지위 양도 제한 기준 일을 앞당기도록 했다.

다만 해당 기준일을 지정하더라도 1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하도록 했다.

또 상속·이혼으로 인한 양도·양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 세대원 해외 이주로 세대원 모두 이전하는 경우나 공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등도 마찬가지다.

다음은 국토부, 서울시와의 일문일답.

-이 제도의 추진배경 및 기대효과는?
▶최근 규제 완화 기대감이 더해지며 조합설립 이전 단계의 일부 아파트단지 중심으로 매수세가 몰려 시장불안이 재연되고 있어 법령상 이를 제어할 수 있는 통제수단이 필요하다.

이에 조합원 지위양도 제한 기준 일을 앞당겨서 시장 상황에 따라 시·도지사가 선별적으로 기준일을 지정할 수 있도록 해 투자수요가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원의 권익을 보호해 재건축 시장을 안정화하고자 하는 것이다.

-제도의 구체적인 내용은?
▶투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시‧도지사가 기준 일을 지정하고, 지정 일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 대상이 된다.

-안전진단 통과 일부터 기준 일로 지정되면 장기간 거래제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 없는지?
▶조합원 지위양도 제한 조기화 대책은 투기수요 유입 방지라는 공익적인 목적을 위해 불가피한 측면이 있다. 모든 재개발·재건축에 적용하는 것이 아니라 시·도지사가 투기우려지역을 선별해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정한다. 기준일 지정 이전에 정상거래는 조합원 지위양도를 인정한다.

다만 예외규정을 두어 기준일 지정 후라도 다음의 경우처럼 장기 소유하거나 불가피한 이주‧매매가 이루어지는 경우에는 매매가 이루어져도 조합원 지위양도가 가능하다.

예외사유로는 Δ1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우 Δ상속·이혼으로 인한 양도·양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 세대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 Δ공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등이다.

또 사업이 장기 정체될 경우 매물 잠김을 막기 위해 다음의 경우에도 조합원 지위 양도를 허용하고 있어 과도한 재산권 침해로 보기 어렵다. 향후 기준 일을 지정하는 경우 재산권 침해가 최소화되도록 신중을 기하겠다.

다만 장기정체 예외규정에 해당하는 지역이라도 사업추진 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려돼 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발 구역은 조합원 지위양도 제한 예외를 적용하지 않도록 해 투기수요 유입을 방지할 계획이다.

-법 통과 시 안전진단 통과된 재건축, 구역지정된 재개발은 모두 즉시 적용되는지?
▶법령이 개정되더라도 무조건 조합원 지위취득 제한시기가 앞당겨지는 것은 아니며, 시‧도지사가 기준일을 정하면 그 다음날부터 적용되는 것이다.

국토부와 서울시는 통상적으로 합리적 가격수준으로 거래가 되는 지역이라면 현행 규정을 유지한다는 입장이다. 시장동향 모니터링을 통해 시장의 불안징후 포착 등 투기세력 유입이 우려되는 곳에 한해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준 일을 지정할 계획이다.

-법령개정 전 안전진단을 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌지?
▶시·도지사가 투기우려 지역에 조합원 자격 취득 제한 기준 일 지정 이후 토지 또는 건축물을 양도받은 자의 조합원 자격만 제한되는 것으로, 이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 후 사후적으로 박탈하는 것은 아니다.

개정법령 부칙에는 '이 법 시행일 이후 시·도지사가 기준 일을 지정하는 경우부터 적용'하도록 규정할 예정이다. 따라서 새로운 법을 이미 종료되었거나 진행 중인 사실관계 또는 법률관계에 적용토록 하는 소급입법에는 해당되지 않는다.

- 해당 대책이 경제력이 취약한 조합원의 출구를 제한해 재개발을 옥죄는 것은 아닌지?
▶법령이 개정되더라도 모든 재개발, 재건축구역이 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지는 것은 아니다. 합리적인 가격 수준으로 거래되는 재개발·재건축구역에 대하여는 현행규정을 유지할 계획이다.

일부 재개발 구역이 기준 일을 앞당겨 지정된다 하더라도 실거주 조합원이 1주택자로서 장기보유하는 경우, 장기간 사업이 정체되는 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능해 경제력이 취약한 조합원을 옥죄는 정책으로 보기 어렵다.

-조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트단지 중 이미 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 개정법령이 시행되면 즉시 제한되는지?
▶현행 법령상 투기과열지구의 재건축단지는 조합설립인가 후에는 조합원 지위양도 제한이 되나, 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 적용을 제외토록 하고 있다.

그러나 개정 법령은 이 경우라도 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외 규정을 적용하지 않도록 하고 있으므로 개정법이 시행되면 즉시 조합원 지위취득이 제한된다.

-기준 일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되는지?
▶조합원 자격취득 제한 강화는 법 시행 이후 기준 일을 지정하는 경우부터 적용되고, 기준 일은 고시일 이후로만 지정할 수 있어 장래에 대해서만 효력이 미친다. 따라서 법 시행 전이나 법 시행 이후 기준 일이 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원 자격취득이 제한되지 않는다.

-공공재개발·재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되는지?
▶공공재개발·재건축도 민간 재개발‧재건축과 동일하게 기준 일 지정이 가능하다. 조합방식이 아닌 공공재개발·공공재건축도 투기수요 유입을 억제하기 위해 조합원 지위취득 제한과 동일한 기준으로 ‘분양받을 권리’ 취득이 제한될 수 있다.

다만 공공직접시행 정비사업은 2월4일 대책 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 부여하지 않으므로 조합원 지위취득 제한은 별도 적용할 필요가 없다.

-조합원 지위양도 제한 기준 일을 지정하는 기준 및 절차는?
▶시·도지사는 투기과열지구로 지정된 재개발·재건축 구역에서 투기적 거래가 발생하는 등 투기 억제와 부동산 시장 안정을 위해 필요한 경우 조합원 자격취득 제한 기준 일을 별도로 지정할 수 있다.

조합원 자격취득 제한 기준 일을 지정할 때에는 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준 일 및 지정사유 등을 공보에 고시해야 한다. 또 국토부 장관이 시·도지사에게 기준 일 지정을 요청할 수 있고, 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이에 따르도록 규정했다.

sun90@news1.kr

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