갭투기 집주인 때문에 내가 신용불량자?

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['갭투기 사건' 피해자입니다] 은행은 대출 연장 나 몰라라... 울며 겨자 먹기 소송까지

[윤지선 기자]

 11월 17일 방영된 <PD수첩> 갭투기 후속보도 '전세시장, 사기의 설계자들'편, 피해의 위험성은 알렸으나, 피해자들이 바랐던 구제방안은 보도내용에 없었다
ⓒ pd수첩 캡쳐

 
*본 기사는 10월 18일, <저는 PD수첩에 나온 '갭투기 사건' 피해자입니다>의 후속 기사입니다.
 
나는 강서구의 한 다세대 4층 방을 임대한 평범한 세입자였다. 내 상황이 바뀐 건 지난해부터다. 2019년 10월 MBC <PD수첩>이 '공인중개사가 연루된 갭투기 사건' 의혹을 보도했다. <PD수첩> 방송이 거론했던 문제의 인물, '임대사업자 진씨'는 내 집주인이었다.

강서구에만 임대주택 594채를 보유하고 있다는 집주인 진씨 측은 방송 이후 갑작스레 '보증금을 못주겠다'며 잠적했다. 그때부터 지금까지, 나는 대출로 받은 보증금을 지키기 위해 고군분투해야만 했다. 

전세자금대출 연장 과정은 먼저 임대인과의 계약 연장 여부를 확인한 후, 대출 받은 은행에 연장 신청을 하는 순서로 이뤄진다. 주택금융공사 등을 통해 가입한 전세보증보험도 은행을 통해 연장 신청이 함께 진행된다. 신청 후 은행과 공사의 심사 과정을 거치고, 승인 여부를 은행에서 대출자에게 최종적으로 알려주는 방식이다. 보통은 계약 만료 한 달을 남겨두고 은행 쪽에서 먼저 대출 고객에게 연장 여부를 확인하는 연락을 한다. 

나 역시 임대인 진씨가 '전세금 반환은 안 된다'고 문자로 고지했기 때문에, 계약 만료를 한 달 남긴 10월 6일, 은행에 대출을 연장하겠다고 연락했다. 전세금을 돌려받지 못하면, 자연스레 대출금도 갚지 못하는 상황이었다. 신용에 문제가 생기지 않도록 일단 대출 연장을 하는 것 외에는 방법이 없었다. 

그런데 이틀 뒤 은행 담당 직원이 전화해 '대출 연장이 안 된다'고 통보했다. 왜 안 되는지 이유를 물으니, 은행 측은 집주인이 방송에 나온 것을 언급하며, '문제 매물이기 때문에 대출 연장이 불가능하다, 금융공사에서 받아주지 않을 거다'라고 답했다.

이어 은행 직원은 '만료 기간 전에 돈을 마련해야 한다', '마련하지 못할 경우, 공사로부터 구상권을 청구받을 수 있다' 등 은행에서 할 수 있는 게 없으니 스스로 방법을 찾으라는 조언 아닌 조언을 했다. 계약 만료가 한 달도 채 남지 않은 상황에서 그 큰돈을 마련하지 못할 경우 하루아침에 '신용불량자'가 될 것이라는 청천벽력같은 이야기 앞에 너무나 막막했다.

심지어 이자 한 번 밀린 적이 없는데, 임대인이 갭투기 사기 의혹으로 방송을 탔다는 이유로 왜 내가 신용불량자가 되어야 하는지 현실을 납득할 수 없었다. 애초에 돈을 빌려서 해결할 수 있었다면, 매달 수십만 원의 이자를 내야 하는 전세대출을 받지 않았을 거다. 

피해자가 마련해야 하는 대책

계약 만료일이 다가올수록 숨 막히는 하루하루를 보내던 중 갭투기 문제를 취재하던 모 언론사 기자를 통해 '집주인 피해자 모임'이 있다는 사실을 알게 되었다. 다른 피해자들은 어떻게 지내고 있을지 궁금하기도 했고, 나처럼 신용불량 위기에 내몰린 사람은 없는지 확인하려고 가입했다. 운이 좋게도 나는 피해자 모임에서 돌파구를 찾았다.

결론부터 이야기하자면, 임대인의 개인적인 문제로 집에 가압류나 압류가 걸려 있더라도, 은행 대출을 연장하는 것은 가능하다. 처음부터 임대인이 아닌 임차인의 신용을 검증해 대출이 진행되었기 때문이다. 그렇다면 왜 은행에서는 '사고매물은 대출연장이 안 된다'고 말했을까.
 
우선, 은행에서 대출 연장을 해주지 않는 사례들이 생각보다 꽤 있었다. 대출을 받았다는 피해자들의 후기를 확인해보니, 대부분 하는 말이 '은행 직원도 잘 모른다는 것'이다. 평범한 직장인의 삶이 하루아침에 '신용불량'이 될 수 있는데도, 잘 알아보지도 않고 '안 된다'고 한다니, 처음에는 믿을 수 없었다. 그러나 절박함에 카페에서 알려준 방법대로 실행을 해보았다. 다음의 방법이다.
  
먼저 은행에 문의하지 말고, 주택금융공사 홈페이지에 있는 '고객의 소리'를 통해 문의를 남겨야 한다. 담당 직원이 제일 잘 알기 때문에 마음이 조급해 고객센터로 전화를 걸더라도 직접적인 도움을 받기는 어렵다.

'고객의 소리'에 문의를 남기면, 바로 담당 직원을 배정해 연락을 준다. 담당 직원은 '주택금융공사에서는 매물에 가압류나 압류가 있더라도 개인의 신용 문제가 아닌 이상 대출 연장이 승인된다'는 내용을 확인해준다. 확인한 내용을 은행 담당 직원에게 알리면, 이후 은행에서 내부 절차를 통해 연장 심사를 진행한다. 
 
 갭투기 사고매물의 전세자금대출연장이 필요한 경우 주택금융공사의 고객의소리를 통해 문의 후 도움을 받을 수 있다
ⓒ 윤지선

 
그런데 왜 은행에서는 '주택금용공사가 받아주지 않을 것이기에 안 된다'고 했을까. 이에 대해 주택금융공사 담당자에게 확인해 봤다. 그 결과, 공사 쪽 담당자는 황당하게도 '애초 은행에서 공사 쪽으로 신청서를 넣거나 문의를 남기지 않았다'고 말해주었다. 즉 은행이 공사에 보증 연장 신청조차 하지 않고, 공사를 핑계 삼아 '안 된다'고 통보한 셈이다.

곧바로 은행에 확인해보니 은행 직원은 '사고 매물은 안 되는 걸로 알고 있고, 다른 직원들에게도 문의한 결과'라고 항변했다. 공사에 문의조차 하지 않고 연장이 불가능하다고 통보한 사실을 인정한 것이다.

왜 신청조차 해주지 않은 거냐고 물으니, '은행에서 진씨 관련 매물에 대출 연장을 해준 사례가 없다'고 이유를 댔다. 이 역시 피해자 모임을 통해 대출 사례가 있음을 확인하고 근거를 제시하자 그제야 은행은 '사과'의 말과 함께 조치를 취했다. 

10월 6일 신청한 은행 대출 연장은 10월 27일에서야 접수되었다. 대출 연장이 완료되던 날, 마지막으로 확인 전화를 한 은행 직원은 끝까지 '훈수'를 두었다. '언제까지 대출을 연장하실 수 없을 거예요, 대책을 마련하세요.' 대체, '갭투기' 문제에서 피해자가 마련해야만 하는 대책이란 게 무엇이 있을까. 
 
또 다른 갭투기 피해 보도, 하지만 

피해자 모임에 가입했을 시기, 마침 <PD수첩>에서 갭투기 후속보도를 준비한다며 또 다른 사례들의 피해자 인터뷰를 요청하는 공지를 방장을 통해 띄웠다. 방송보도가 대안을 마련해주지 못한다는 회의론이 일었지만, 절박함에 피해자들은 인터뷰에 응했다. 피해자들은 각자가 생각하는 해법에 대해서도 언론에 인터뷰했다고 한다.

11월 17일, 기다렸던 방송이 나왔으나, 피해만 부각되었을 뿐 피해자들이 원했던 구제 방안은 보도되지 않았다. "모임방에 사람들만 밀려들겠네요." 자조 섞인 목소리들이 이어졌다. 나는 1년의 시기를 거쳐 나온 후속보도라면, 진씨의 피해자들이 1년 동안 어떻게 지내고 있는지를 확인해야 대책도 알 수 있지 않을까 생각했다. 
 
피해자 모임 가입 당시 나도 계약 연장 전이라 지푸라기라도 잡는 심정이었다. 2019년 10월 진씨가 거론된 <PD수첩> 보도 이후, 피해자들은 대체로 전세반환소송을 거친 후 경매에 참여하는 방법을 택한 것으로 보인다. 임대인의 재산은 거품이다. 수백 채의 집을 살 능력이 없는 상태에서 깡통전세를 사들이고, 전세금을 높게 받은 차익금으로 집을 늘려나간 경우다.

지난 1년 진씨가 임차인인 내게 보내온 편지와 등기부등록을 보면, 집들에 대해 세금을 제대로 내지 않아 구청으로부터 압류가 들어와 있고, 보증금을 돌려주지 못하니 반환보증보험 가입자에게 보증금을 대납해준 주택도시보증공사(HUG)로부터도 구상권청구소송과 가압류가 줄줄이 걸려 있다.

주택도시보증공사의 가압류 대상에는 진씨의 남은 재산, 즉 반환보증보험조차 들지 못한 부동산들이 대거 포함되었다. 즉 갭투기 피해 피라미드의 가장 하단은 '임대인 문제'로 반환보증보험조차 들지 못한 세입자들이 자리하게 된다. 

이 악조건 속에서 최소한의 보증금이라도 확보하는 방법으로 임차인들은 전세금반환소송을 선택하게 된다. 소송에서 이겨도 돈을 바로 받을 수 없는 상황에서 소송을 하는 이유는 소송을 통해 경매에 참가하기 위해서다.

확정일자를 받아 우선순위라고 하더라도 배당을 받을 수 있을 뿐, 직접 경매에 참여할 수 있는 권한까지 생기는 것은 아니다. 경매에 참여해 매매가가 유찰되어 전세금보다 떨어질 경우 직접 낙찰받을 수 있다. 정말 억울한 점은 낙찰받은 사람이 이 앞서 언급한 진씨의 국세를 대납해야 한다는 점이다.

보통 사고매물은 ▲유찰될 확률이 높고 ▲국세가 체납되었을 가능성이 있고 ▲우선순위를 확보한 세입자가 존재하기 때문에, 경매가 정상적으로 이뤄지기 어렵다. 그렇다고 언제까지 이사도 못가고 문제 매물에서 불안하게 살 수 없기 때문에, 경매를 참여해 최소한의 보증금이라도 건져서 이사를 가려는 것이다. 

반환소송부터 경매에 이르기까지 모든 과정은 돈이 든다. 임차인들은 전세금반환소송을 위해 변호사를 선임하고, 경매를 위해 법무사를 선임했다. 과정당 수임료는 변호사 기준 300만 원부터~500만 원, 여기에 승소할 경우 성공 보수가 붙는다고 한다. 낙찰받더라도, 임대인이 내지 않은 국세까지 대납해야 한다. 그 금액은 사례에 따라 다르기 때문에 피해 규모를 환산하기도 어렵다. 

나의 경우 시민단체에서 일을 하다 보니 주위 변호사분들께 자문을 구할 수 있었다. 전세금반환소송 대신 혼자서도 진행할 수 있는 '지급명령신청'을 추천받았다. 특히 전세반환금소송의 경우, 특히 진씨와 같은 경우는 승소 확률이 높기 때문에 굳이 변호사를 선임하지 않아도 된다는 조언을 얻었다.

이 경우 소정의 인지대 등 비용만으로 법적 절차를 밟을 수 있다. 그러나 대다수 피해자들이 평범한 직장인들이다 보니 시간을 들여 소송을 진행하기 어렵다. 따라서 울며 겨자 먹기로 변호사를 선임하는 경우도 있었다. 

나는 지급명령신청을 하지 못했다. 지급명령신청을 할 경우, 내용증명 등을 통해 계약 파기를 알리고 결과에 따라 반환 명령이 떨어지면 언제든 집을 비워줄 수 있어야 하는데, 당장 집을 비워주고 옮겨갈 데가 있는 상황이 아니었다. 만약 집을 비워줄 수 있는 경우라면 '임차권등기'를 설정하고 이사를 갈 수 있다. 

나와 같이 당장 이사를 갈 수 없는 경우는 돈을 돌려받지 못했으니 묵시적 계약이 연장된 것으로 보고 대출 연장을 통해 시간을 번다. 은행 대출이 무사히 연장된 후 전세금반환소송을 준비해야 하는지에 대해서 변호사에게 자문을 구했다.

이전 집주인과의 확정일자로 우선순위를 확보한 상태에서 현재 가압류가 걸려있는 경우, 등기를 통해 사건 번호를 확인할 수 있다. 대법원 '나의 사건 검색'을 통해 사건번호를 검색하면 관련 본안 소송(민사 소송)을 확인할 수 있다.

조언을 해준 변호사에 따르면 현재 주택도시보증공사(HUG)에서 구상권 청구소송을 진행 중이고, 이 소송이 마무리되면 공사에서 경매 절차를 밟을 수 있다. 즉 우선 소송중인 공사가 먼저 경매 절차를 밟으면, 굳이 내가 돈 들여 경매에 참가하지 않아도 되는 것이다.
 
우는 임차인 두 번 울리는 건 사기꾼만 아니다
 
피해자 모임을 통해 공사가 경매를 넘기면 굳이 경매를 참여하지 않아도 되는 경우들을 많이 보았다. 그런데 왜 경매 참여를 고려할까. 문제는 주택도시보증공사에 있다.
 
다주택 갭투기의 대부분이 공시지가 2억 원 안팎의 다세대, 연립 등이다. 이 경우 매물이 반환보증의 요건을 갖추지 못해 가입하지 못한 사례들도 있다. 보도 이후 나와 같이 임대인이 블랙리스트에 오른 경우, 압류·가압류 등 사고매물인 경우, 불법건축물인 경우 등이다.

여기서 사고매물은 대개 주택도시보증공사로부터 가압류가 된 사례들이다. 앞서 언급했듯 반환보증가입자들의 보증금을 대납해주고, 대신 집주인의 다른 부동산을 가압류할 때 대부분 반환보증가입을 못한 부동산들이 가압류 대상이 된다.

가압류로 묶어둔 주택도시보증공사가 구상권 청구소송에서 이겨도, 공사의 입장에서 경매를 넘겨 낙찰받을 게 없다고 판단하면, 가압류만 묶어두고 정작 경매를 넘기지 않을 공산이 크다. 때문에 경매가 넘어가야 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인들의 입장에서는 울며 겨자먹기로 돈을 마련해서라도 전세금반환소송과 경매에 참여하게 되는 것이다.
 
 집 앞에 수시로 붙는 부동산의 매매 홍보물
ⓒ 윤지선

 
집이 팔렸으면 하는 사람들을 두 번 울리는 부동산 기획사기도 기승이다. "집을 팔아드립니다". 문 앞에 붙어있는 유혹적인 광고 전단지 문구다. 갭투기 보도 이후, 주기적으로 관련 홍보물이 문 앞에 붙기 시작했다. 이 역시 피해자 모임에 문의를 해보았다. 아니나 다를까, 주의사항이 쏟아졌다. 기획부동산일 가능성이 있다는 것이다.

애초 진씨와 같은 갭투기는 이미 방송에서도 보도되었듯 공인중개사와 함께 기획된 투기다. '수도권 내 전셋값이 떨어질 리 없다'는 굳은 믿음 하에 경매에서 유찰될 가능성이 큰 사고 매물은 그대로 또 다른 갭투기와 깡통전세의 미끼가 될 가능성이 크다. 결국 부동산 전세 문제를 제대로 해결하지 않고서는 투기는 진화하고 피해는 계속될 수밖에 없는 구조다.  
 
부동산 정책으로 해결하는 방법은 없을까
 

진씨는 피해자들의 문자마다 "반환보증으로 해결하세요"라는 답장으로 일관한다. 이는 갭투기 사기의 본질을 단적으로 보여준다. 처음부터 이 투기의 목표는 "빚 내서 집을 '빌려' 살 수밖에 없는 사람들"이다.

이슈를 키워도 대책이 없다. 사기는 계속 진화한다. 그 속에서 하루하루가 절박한 위기의 임차인들은 스스로 방법을 찾고, 서로 나누고, 응원하며 버틴다. 처음 피해자모임에 가입하고, 인사말을 보는데, 마음에 얹힌 인사말이 있다. 

"한 번쯤은... 나도 남들처럼 평범하게 살고 싶었다."

대상을 보니 수도권에 한정된 것도 아니었다. 대전, 대구, 부산, 진주까지, 전국 각지에 갭투기 사기의 위협이 도사리고 있다. 이쯤되니 궁금하다. 각지의 지역구 국회의원들은, 시의원, 구의원, 하물며 각 정당 지역위원회 등등은 이 상황을 알고나 있을까.

진씨의 사건이 알려진 이후 총선이 있었다. 최근 임대차 보호법 등 부동산 정책이 쏟아졌다. 부총리의 '전세난' 발언에 허탈함을 느꼈다. 부총리도 이제야 '아파트 전세난'을 '경험'으로 체득했는데, 2억 원 안팎의 다세대 주택의 전세난과 60만~70만 원 월세의 숨막힘은 누가 경험으로 체득하고 행정적 조치를 취할까.

주거로 장사할 수 있는 환경을 조성하고 결정하는 건 정치와 행정의 영역에서 허용한 결과다. 그러나 책임도, 해결 방안도 오롯이 개인의 몫으로 치부되고 있다.
 
마침 지난 2일 정부가 전세 시장 안정이 조기에 가시화될 수 있도록 이달 안에 3만9000호 공실 공공임대에 대한 입주자를 모집할 방침이라고 발표했다. 공실임대 수요가 공급보다 많을 경우, 선별로 순위를 매길 예정이라고 한다.

피해자들이 일괄적으로 말하는 게 있다. 공인중개사도 믿지 못할 정도로 심각해진 갭투기 사기 문제에서 세입자들을 안전하게 지키는 건 임대를 국가에서 책임지는 방법 뿐이라는 거다.

갭투기 사기는 아직 드러나지 않았을 뿐 계속 늘어날 상황이다. 주택도시보증공사는 반환보증을 회수할 방법이 없고, 가압류로 묶여 있는 임차인들은 보증금을 회수할 방법이 없다. 더러는 은행 대출로 신용불량 위기에 내몰릴 상황이다.

공공임대 수요대비 공급을 맞출 수 있는 방법 중에 하나로 주택도시보증공사가 떠맡고 있는 사고 매물을 검토해보는 방법도 있다. 경매를 넘기면 싼 값에 유찰될 집들이 대다수다. 정부가 받아 공공임대 공급을 늘리는 건 어떨까. 임대인들에게 구상금을 청구하고, 임차인을 보호하면서, 수도권과 각지에 공공임대를 늘리는 방안. 탁상에서 벗어나 절박한 임차인들의 의견에 귀를 기울이는 것 또한 정책의 중요한 방안일 것이다.

정책의 허점을 악용해 벌어진 주거시장 사기. 더 이상 개인의 책임으로 방치하지 말고 적극적인 정책 방안을 찾아주면 어떨까. 적어도 여기 갭투기 피해자들은 목소리를 낼 준비가 되어 있다. 

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