집주인이 만료 3개월 전 재계약 거부 통보해도 효력 없다 [임대차3법 국회 통과]

입력2020.07.30. 오후 5:58

수정2020.07.30. 오후 6:05

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박소연 기자

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Q&A로 풀어보는 임대차3법 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 '주택임대차보호법' 개정안과 전월세신고제가 포함된 '부동산 거래신고 등에 관한 법' 개정안이 국회 본회의 관문을 넘었다. 이는 우리나라 임대차 시장에도 상당한 변화를 몰고 올 전망이다.

김현미 국토교통부 장관도 지난 29일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석, "임대차 3법이 (본회의를) 통과되고 나면 시장은 확연히 달라질 것"이라고 예상했다. 임대차 3법 시행 후 달라지는 점들을 일문일답 형식으로 정리했다.

―각 제도의 시행시기는.

▲계약갱신청구권, 전월세상한제는 국무회의 의결을 거쳐 이르면 8월부터 바로 시행된다. 시스템 등 준비기간이 필요한 전월세신고제는 내년 6월까지 유예된다.

―8월부터는 세입자가 전월세 계약기간을 최소 4년 보장받나.

▲새로운 세입자는 기본 계약기간(2년)에 더해 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있다. 세입자가 원하면 총 4년간 임대차 계약을 유지할 수 있다는 의미다. 기존 세입자인 경우에는 그동안의 거주기간과 상관없이 한 번의 갱신청구권이 인정된다.

―계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.

▲그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 유효하다. 다만 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

―집주인이 세입자의 요구를 거절하면 어떻게 되나.

▲조건부로 거절할 수 있다. 집주인이 직접 살거나 부모 혹은 자녀가 사는 경우다. 그 대신 2년 동안 실거주해야 한다. 이때 세입자가 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다. 임차인이 임차료를 밀리는 경우 등에도 갱신을 거절할 수 있다.

―집주인 실거주가 거짓으로 판명나면 어떻게 되나.

▲집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하고 새로운 세입자를 들인 게 드러나면 기존 세입자는 집주인 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

―전세 만료가 3개월 남은 시점에 이미 집주인이 재계약 거부 의사를 표시하면 어떻게 되나.

▲법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없다.

―반대로 세입자와 '2년 연장, 전세금 1억원 인상'을 약속했는데 8월에 법이 시행되면 효력이 있나.

▲효력이 사라진다. 세입자가 요구하면 무조건 2년 연장해야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있다.

―예상되는 부작용은.

▲4년마다 전셋값 상승이 예상된다. 그 시점에 임대차시장에 들어오는 세입자에게 부담으로 작용할 수 있다. 전세공급량이 줄어 전셋값이 오르고, 거래도 줄어들 것으로 전망된다.

psy@fnnews.com 박소연 기자

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