"딸에게 준 아파트 세금만 20억"…증여 취소했다가 '기절초풍' [정인국의 상속대전]

신한금융투자, ‘영앤리치 증여랩’ 출시

신한금융투자는 사전증여를 통해 미래 성장기업에 선제적으로 투자하는 ‘신한 영앤리치 증여랩’을 출시했다고 29일 밝혔다.신한 영앤리치 증여랩은 증여 이후 투자에 초점을 맞춘 상품으로 자녀들에게 사전에 증여한 자산을 장기적 관점에서 투자하는 랩어카운트 서비스다.우선 사전증여 솔루션을 통해 신고를 대행(최초 1회)해주고, 증여 자산의 특성에 적합한 포트폴리오·리밸런싱 전략을 제공한다.투자 대상은 글로벌 성장주 관련 상장지수펀드(ETF)다. 장기적인 성장 테마에 분산투자할 수 있기 때문이다.수수료는 가입기간이 길어질수록 수수료가 낮아진다. 3년 이하까지는 연 1.2%, 3년 초과 5년 이하는 연 1.0%, 5년 초과시 연 0.8%의 수수료가 발생한다. 최소 가입금액은 2000만원이며 500만원 이상 추가 입금이 가능하다박임준 신한금융투자 랩운용부장은 “시간이 지날수록 우량자산의 가치는 증가하지만 자산가치 상승에 따라 부과되는 세액 또한 상승하고 있다”며 “상대적으로 빠른 증여를 통한 절세와 장기 관점에서의 우량자산 분산투자가 투자자에게 우호적인 전략”이라고 말했다.신한 영앤리치 증여랩 서비스는 편입된 해외통화의 환율 변동 및 투자자산의 가격 변동에 따라 원금 손실이 발생할 수 있다.한경우 한경닷컴 기자 case@hankyung.com 

‘꼬마 빌딩’ 상속·증여 시 주의할 점은

부동산 시장 과열이 식지 않는 가운데 자산가들 사이 수익형 부동산, 그중 ‘꼬마 빌딩’에 대한 관심도 높아지고 있다. ‘꼬마 빌딩’ 상속 및 증여 시 주의할 점에는 어떤 것들이 있을까.최근 2년간 아파트 가격을 잡기 위한 정부의 노력이 계속됐지만, 핵심 지역의 아파트 가격은 계속 오르고 있다. 재산세와 종합부동산세 부담은 계속 증가하고, 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되면서 아파트 증여 건수가 늘고 있다. 부동산 및 세무 전문가들도 “하루라도 빨리 증여하는 게 이득”이라고 조언하는 경우가 많다.이런 상황에서 아파트 등 주택 이외에 ‘꼬마 빌딩’도 꾸준히 주목을 받고 있다. 주택에 대해 규제가 집중되면, 상대적으로 ‘꼬마 빌딩’의 매력이 높아진다. 특히, ‘꼬마 빌딩’은 그 토지 공시가격이 80억 원 이하이면 종합부동산세도 과세되지 않는다는 점에서 최근 보유세 ‘폭탄’이 예정된 아파트와는 비교된다. 물론 과세당국이 ‘꼬마 빌딩’에 대해 가만히 보고만 있을 리 없다. 과세당국은 2019년부터 이미 ‘꼬마 빌딩’ 상속세 및 증여세에 대단히 적극적으로 대응하고 있고, 실제 2020년부터는 관련된 분쟁이 늘어나고 있다.증여세에 관해 최근 지식 전달의 목적으로 많은 기사 또는 기고가 있었지만, 관련 상담 및 실제 불복절차를 다수 진행하고 있는 필자는 조금 다른 시각에서 이야기하고자 한다. 이하 내용들은 상속의 경우에도 동일하게 적용되나 서술 및 이해의 편의를 위해 증여를 전제로 이야기를 한다. 부동산을 증여할 경우의 증여세는 ‘증여 부동산가액’에 ‘세율’을 곱해 계산한다(물론, 중간에 여러 추가적인 산식이 적용되지만 여기에서는 생략한다). 그리고 증여 부동산가액은 우선 ‘증여일 현재의 시가(時價)’를 적용한다.세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간 중 ① 매매가액 ② 감정평가액 ③ 수용·경매·공매가액을 ‘시가’로 인정하되 위 ①~③의 가액이 없으면 공시가격을 ‘시가’로 보도록 했다. 아파트 또는 오피스텔 등의 경우에는 같은 단지 내 유사 면적의 매매 사례가 있을 수 있으므로 이를 매매가액으로 보아 ‘시가’를 찾을 수 있다. 하지만 토지나 일반 건물(빌딩)은 유사 매매 사례를 찾기 어렵고, 결국 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여 부동산가액을 산정해 왔다. 비록 부동산 공시가격의 현실화율(시세 반영률)이 점차 높아지고 있지만, 일반적으로 부동산 공시가격은 실제 시세보다 낮게 형성됐다.결국 일반 건물과 그 부지를 증여하는 사람들은 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고 및 납부했고, 과세당국도 이를 아무런 문제가 없는 것으로 인정해 왔다. 대형 건물을 개인이 소유하거나 증여하는 경우가 드물기 때문에 이를 증여하는 경우는 많지 않다. 건물 없는 나대지 상태를 증여하는 경우도 상대적으로 드물다.반면, 중소형 건물의 경우에는 상대적으로 개인들이 보유하는 사례들이 많고, 해당 개인들은 부동산(특히 토지) 가격의 지속적 상승에 대한 기대를 갖는 경우가 많으므로, 해당 건물을 매각하고 양도소득세를 납부하기보다는 자녀들에게 해당 건물을 생전 증여해 안정적인 임대소득을 확보해주는 게 최근 몇 년간 유행이 됐다. 그 때문에 ‘꼬마 빌딩’이라는 표현을 쓰게 됐다.과세당국도 그에 주목하게 됐음은 당연하다. 과세당국의 대응은 과세당국은 ‘꼬마 빌딩’의 경우 유사한 매매 사례를 찾기 어렵기 때문에 결국 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고하고 납부하는 결과, 아파트나 오피스텔 등에 비해 상대적으로 증여세 부담이 낮아지는 현상을 더 이상 방치할 수 없다고 판단했다. 이를 막기 위해 과세당국은 몇 가지 조치를 순차적으로 취했다. 첫째, 증여세 신고 이후 소급 감정을 ‘시가’로 볼 법령상 근거를 마련했다. 기존에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 감정평가액이 있는 경우에 ‘시가’로 인정할 수 있도록 했다.증여세 신고기한이 증여일로부터 3개월이므로, 그때까지 감정평가액이 없으면 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고하고 그에 따라 납부하면 아무 문제가 없었다. 하지만 과세당국은 시행령을 개정해 증여세를 신고한 뒤 6개월 이내에 감정평가액이 있는 경우에도 ‘시가’로 인정할 수 있도록 2019년 2월 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령을 개정했다. 증여일 후 3개월까지 감정평가액이 없었기 때문에 증여 당사자들은 공시가격을 기준으로 증여세를 신고하고 그에 따라 납부했는데, 증여세 신고 이후 6개월 내에 감정평가가 이루어지면, 그 감정평가액이 ‘시가’가 돼 기존 신고한 증여세를 증여당사자들 또는 과세당국이 경정(수정)할 수 있게 된다.결국 공시가격과 감정평가액의 차이에 대해 신고한 것보다 증여세가 추가 과세될 수 있게 됐다. 둘째, 주로 토지나 비거주용 부동산(오피스텔 제외)에 대해 과세당국이 감정평가를 의뢰하고, 증여세를 추가 과세하기 시작했다. 과세당국은 나대지 또는 비주거용 부동산 중 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 사례의 일부를 선정해 증여세 신고기한으로부터 6개월 내 감정평가법인에 의뢰해 감정평가를 받은 뒤, 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정평가액을 ‘시가’로 인정하고, 공시가격과 감정평가액의 차이에 대해 실제 증여세를 추가로 과세하기 시작했다. 이를 위한 감정평가 비용은 국세청이 직접 부담하고, 증여세 추가 과세 부분에 대해 가산세를 부과하지는 않는다.부동산 증여 시 유의사항 우선, 이미 부동산을 증여하고 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 경우라면, 증여일 기준 9개월이 지날 것을 기다릴 수밖에 없다. 만약 과세당국이 감정평가를 실시하고 그 감정평가액을 ‘시가’로 보아 증여세를 추가 과세할 경우 조세심판원을 거쳐 행정소송을 제기할 수밖에 없다. 다만, 현재 조세심판원과 감사원에서는 동일 쟁점 사건에 대해 과세당국의 손을 들어주고 있다. 다음으로, 아직 부동산을 증여한 것은 아니고, 이제 증여하는 경우라면 셈법이 복잡하다.첫째, 부동산을 증여받은 뒤에 곧 양도 또는 처분을 계획하고 있다면(이런 경우가 많지는 않겠지만), 그 부동산 증여재산가액이 늘어나는 만큼 양도소득세에서의 양도소득을 줄이는 상쇄 효과가 있으므로, 구체적으로 세액을 계산해 결정하는 게 필요하다. 둘째, 스스로 2개 기관으로부터 감정평가를 받고, 그 평가액(평균)을 기준으로 증여세를 신고할 수도 있다.셋째, 한꺼번에 증여를 하는 대신 1년 이상의 시차를 두고 공유지분으로 나눠서 증여함으로써 부동산 증여재산가액을 낮추는 경우도 있을 수 있다. 이렇게 하는 이유는 감정평가는 각 증여일 기준으로 따로 하고, 과세당국은 감정평가 예산에 한계가 있으므로, 이와 같이 공유지분으로 나눠서 증여하는 경우 상대적으로 과세당국에서 직접 비용을 부담해 감정평가를 할 요인을 줄일 것을 기대하기 때문이다. 넷째, 과세당국이 감정평가를 하지 않을 가능성도 있고, 설사 감정평가를 하더라도 가산세를 부과하지 않으므로, 기존처럼 공시가격을 기준으로 증여세를 신고할 수도 있다.이 중에서 어느 방안을 택할 것인지는 증여할 부동산의 규모 및 가액, 소재지, 증여 이후 운영 방안, 증여 당사자들의 과거 증여 내역, 증여세 납부 방안 등을 종합적으로 고려할 수밖에 없을 것이다. 끝으로 필자의 생각을 몇 자 적어본다. 우선, 증여일 후 3개월이 지나고 오직 증여세를 과세할 목적으로 과세당국이 뒤늦게 적극적으로 감정평가를 실시하는 것은 감정평가의 본래 취지에 맞지 않는다. 물론, 이를 ‘시가’로 인정한 취지에도 맞지 않는다.다음으로, 과세당국이 어떤 기준으로 감정평가를 실시할 대상을 선정하는지 불투명하다. 과세당국은 ‘조세회피 목적에 악용된다’는 이유로 그 선정 기준을 밝히지 않지만, 오히려 증여 당사자들의 혼란만 가중된다. 특히, 공시가격으로 신고하는 것은 결코 ‘조세회피’가 아니다. 과세당국 마음대로 감정평가 대상을 선정하지는 않겠지만, 투명한 과세행정을 위해서라도 구체적인 감정평가 대상 기준을 제시하는 게 바람직하다. 증여 전에 그 부동산 증여재산가액이 어떻게 계산될 것인지를 예측해야만 증여할 것인지 여부를 결정할 수 있다. 깜깜이 조세행정은 이제 없었으면 한다.  글 이강민 법무법인 율촌 변호사

교통사고로 숨진 부부…유산 100억원 어쩌나 [정인국의 상속대전]

금슬조 씨 내외는 주변에 소문난 잉꼬부부입니다. 둘 다 여행을 좋아해서 한 달에 한 번은 꼭 여행을 다녔지요. 올해 초에는 함께 정동진으로 해돋이 구경을 갔습니다. 기분좋게 돌아오다가, 고속도로에서 중앙선을 침범한 화물트럭과 정면충돌하는 사고가 발생했습니다. 남편 금슬조 씨는 현장에서 즉사했고, 아내 원앙희 씨는 응급실로 후송되던 중 앰뷸런스 안에서 사망했습니다. 아들 하나 씨는 하늘이 무너지는 것 같았습니다. 겨우 정신을 차려 어찌어찌 장례식은 치렀는데, 이후 상속문제를 처리하는 과정에서 상속세 납부가 문제됐습니다. 전업주부였던 어머니 명의로는 별다른 재산이 없고, 아버지 명의로 부동산과 예금을 합하여 약 100억 원의 재산이 있습니다.아버지와 어머니가 모두 사망했으니 100억원 대인 아버지의 재산을 하나 씨가 단독으로 상속받게 되었네요. 세무상담을 해보니 상속세만 무려 41억원에 이릅니다. 은행 예금만으로는 상속세를 내기에 턱없이 부족해서, 결국 부동산을 처분해서 납부할 수밖에 없었습니다. 그런데 나중에 들은 이야기로는 이 사건은 동시사망의 추정이 깨지기 때문에 실제 납부할 세액은 29억원 정도라고 합니다. 과다납부한 12억원은 돌려받을 수 있다는군요. 어찌된 일일까요? 부부 동시 사망으로 추정된 경우…상속세 최고세율 구간우리 '민법'에서는 2인 이상이 같은 사고로 사망한 경우에는 동시에 사망한 것으로 추정합니다. 동시에 사망한 자들 사이에서 상속이 발생하지 않게 하려는 취지입니다. 민법 제30조(동시사망) 2인 이상이 동일한 위난으로 사망한 경우에는 동시에 사망한 것으로 추정한다.부부가 동시에 사망하게 되면 부부간에는 상속이 이루어지지 않습니다. 부부간에 상속이 이루어지면 '배우자 상속공제'라고 해서 최대 30억원의 공제가 적용됩니다. 그런데 동시사망의 경우에는 이러한 공제를 전혀 적용받지 못하게 됩니다. 이 사건의 경우 금슬조 씨 부부가 동시에 사망한 경우라면 부부간에는 상속이 이루어지지 않아 금하나 씨가 단독상속인이 됩니다. 따라서 아버지의 재산 100억원을 금하나 씨가 단독으로 상속한 것이 되고, 상속재산가액이 50억원을 초과하므로 50%의 최고세율구간이 적용됩니다.  따라서 세무사 말대로 상속세만 41억원 이상이 부과될 겁니다.  사망 선후(先後)가 밝혀진 경우…상속공제 적용 가능현장에 출동한 119 구급대원의 말에 따르면, 구조 당시 금슬조 씨는 이미 숨이 멎었지만 아내 원앙희 씨는 생존반응이 있었다고 합니다. 원앙희 씨는 구급차로 후송하던 중 사망했다고 합니다. 즉 사망의 선후가 밝혀진 경우입니다. 따라서 동시사망의 추정은 깨어지게 됩니다. 금슬조 씨의 사망에 따라 일단 그 재산을 아내인 원앙희 씨와 아들 금하나 씨가 공동으로 상속했습니다. 법정상속분에 따라 원앙희 씨가 60억원, 금하나 씨가 40억원을 상속받게 됩니다. 배우자가 상속받는 경우라서 최대 30억원까지 배우자 상속공제가 적용되는군요. 그렇다면 상속재산 100억원에서 30억원 만큼을 빼주고 계산하게 됩니다. 계산해보니 납부해야 할 세금은 29억원 정도로 줄어듭니다. 물론 한가지 문제가 더 남아있습니다. 아버지가 사망한 후 어머니도 곧바로 사망했으니 어머니의 재산에 대해서 금하나 씨가 또 상속하게 됩니다. 어머니의 상속분에 해당하는 재산에 대해서 금하나 씨에게 다시 상속이 이루어지니, 상속세가 또 부과되어야 합니다.다만 우리 세법에서는 상속개시 후 10년 이내에 상속인의 사망으로 다시 상속이 개시되는 경우에는 '단기 재상속'이라 해서 그 기간에 따라 일정 세액을 공제해줍니다. 이 사건의 경우에는 재상속이 1년 이내에 이루어지는 것이라 100%의 공제율이 적용되어, 추가로 납부해야 할 세액은 없습니다. 정리해보겠습니다. 부모님의 사망으로 금하나 씨가 납부해야 할 상속세는 총 29억원 정도입니다. 동시사망이 추정되는 경우의 상속세 41억원보다 세 부담이 12억원이나 줄어듭니다. 반대로 말하면 부부가 동시에 사망하면 최대 30억원의 배우자상속공제를 적용받지 못하기 때문에, 남아있는 상속인이 부담해야 할 상속세 부담이 커지게 됩니다. 유가족들은 슬픈 와중이지만, 사망의 선후관계를 명확히 밝혀봐야 한다는 점을 알 수 있습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 정인국 한서법률사무소 변호사/세무사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com